經(jīng)過二季度銷售轉(zhuǎn)暖的基礎(chǔ)后，“漲價”成為三季度的顯著特點。個別熱點區(qū)域的項目報價從之前的3萬元/平方米調(diào)整至3.7萬元/平方米，成為樓市漲價急先鋒。同時，統(tǒng)計顯示，今年7月北京將有37個新盤入市，創(chuàng)造年內(nèi)推盤新高。業(yè)內(nèi)人士表示，7月樓市呈現(xiàn)量價齊升的局面恐怕是大概率事件，伴隨著銷售回暖，房企半年報壓力減輕，漲價的意愿開始變強。
房企推盤“扎堆”
不斷升溫的樓市成交量，使開發(fā)商的推盤熱情被不斷激活。
“公司今年上半年業(yè)績相對不錯，作為高端改善型產(chǎn)品，項目原本并不太著急推盤。”一家房地產(chǎn)開發(fā)商告訴北京商報記者，但現(xiàn)在趕上樓市上升勢頭比較猛，公司決定還是“趁熱”推出一部分房源試試水。
數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品住宅市場預(yù)計將有37個項目入市，其中包括中國鐵建順鑫匯、方莊公館、新北京中心等在內(nèi)的14個純新盤，以及包括首開·熙悅山瀾庭、首開·國風(fēng)美唐、春暉園·隨園等在內(nèi)的23個老項目后期。7月，37個項目的預(yù)計開盤量將創(chuàng)造今年的月度供應(yīng)新高。
實際上，這將是連續(xù)3個月北京樓市推盤量持續(xù)增加。自5月，北京商品住宅供應(yīng)開始抬頭，月度開盤量首次突破30個，6月繼續(xù)延續(xù)這一態(tài)勢，上半月已有15個項目入市，全月入市量預(yù)計將超過30個，如果再加上7月有37個項目的入市量，北京商品住宅供應(yīng)將連續(xù)3個月維持在30個項目以上。
“7月樓市另一個看點將是豪宅項目是否會‘搶戲’。”一位高端項目負責(zé)人表示，今年將有16個10萬元以上的頂豪項目入市，上半年已入市的僅為個位數(shù)。
目前，7月預(yù)計入市項目當(dāng)中已公布價格的，僅有一個10萬元以上的頂豪產(chǎn)品——京投銀泰琨御府，該項目新一期的報價為10.5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著貨幣信貸政策的不斷放松，以及股市震蕩加劇的財富擠出效應(yīng)，借助高端階層重新進行資產(chǎn)配置的有利時機，未來頂豪項目將扎堆入市。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，在滯后了一個月之后，市場的供應(yīng)量已趕上成交節(jié)奏，北京住宅市場的全面回暖已正式鋪開，而供應(yīng)上升的最主要原因是需求拉動。
6月1日-18日，北京純商品住宅成交套數(shù)為4563套，環(huán)比上月同期大漲40%。從市場表現(xiàn)來看，自5月開始大量中低端剛需及改善型項目推盤均受熱捧，甚至開始出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象，這一現(xiàn)象直接激發(fā)了此前一直在觀望的開發(fā)商加快入市。
老項目借精裝“領(lǐng)漲”
“歷史證明，成交量持續(xù)上升后必然帶來房價不斷走高。”某項目營銷負責(zé)人向北京商報記者透露，他操盤的項目近期新入市房源價格至少有不低于5%的漲幅。記者了解到，其樓盤目前銷售價格為3.2萬元/平方米左右，漲價后的房價將接近3.4萬元/平方米。
“直接漲價或許難以讓購房者在心理上接受。”一位代理行的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報記者，目前市場上多數(shù)老項目推新盤時都采用毛坯升級精裝修的辦法來實現(xiàn)漲價目標(biāo)。
在7月預(yù)計入市的37個項目當(dāng)中，精裝或現(xiàn)房個數(shù)多達22個，占據(jù)絕對比重。其中不乏方莊公館這類普通住宅，包括新北京中心這樣的商住產(chǎn)品也追求精裝附加值，甚至連易郡這類別墅產(chǎn)品都開始流行精裝修。
對此，郭毅分析，目前市場環(huán)境還不支持價格上漲，但項目基于土地成本或時間成本不得不漲的矛盾之下，通過“精裝修”這種能夠拉開產(chǎn)品品質(zhì)差距的手段來提升性價比的做法，開始在市場中蔓延。未來，隨著供需矛盾的進一步加劇，預(yù)計未來北京商品住宅市場中精裝修將逐漸成為標(biāo)配。
業(yè)內(nèi)人士表示，老項目拿地時間早，開發(fā)和持有的成本相對較低，在定價上具備先天優(yōu)勢。同時，老項目周邊各項配套相對成熟，令其性價比有一定優(yōu)勢。再加上近兩年老盤周邊高價地頻現(xiàn)，一些購房者也看好老項目上漲預(yù)期。
隨著老項目庫存壓力、資金壓力得以緩解，開發(fā)商必然提升價格預(yù)期，老項目將會“領(lǐng)漲”樓市。
個別樓盤單價“跳漲”
與房價普遍小幅上調(diào)不同，部分樓盤房價更是出現(xiàn)“跳漲”。
合生濱江帝景項目相關(guān)人士不久前透露，合生濱江帝景將率先提高項目售價，提升幅度每平方米超過2000元。
統(tǒng)計顯示，該項目去年8月入市價格為2.95萬元/平方米，今年5月的報價在3萬-3.5萬元/平方米，而目前其報價水平已攀升至3.5萬-3.7萬元/平方米，從去年到現(xiàn)在的最高漲幅已經(jīng)超過5000元/平方米，漲幅幾乎呈現(xiàn)三級跳的趨勢。
有分析人士認為，北京樓市已經(jīng)走出低谷，漲價項目將不斷增多，整體房價水平將步入升溫期。
“區(qū)域利好傳言”帶來了區(qū)域內(nèi)的銷量大增，這讓開發(fā)商有了漲價、加推新貨量的底氣。數(shù)據(jù)顯示，截止到6月18日，通州區(qū)純商品住宅的網(wǎng)簽量已高達1272套，是5月同期的3倍半。
業(yè)內(nèi)人士分析，需求的增加既有傳聞帶來的刺激效應(yīng)，也有通州各項配套及基礎(chǔ)設(shè)施的完善對樓市的實際支撐，如果年底通州積分落戶制度的細則能夠如期出臺，很可能會觸發(fā)區(qū)域銷量的又一輪暴漲。
業(yè)績無壓房價“待漲”
“房價不會出現(xiàn)全面上漲，但一二線城市的房價上漲趨勢將繼續(xù)延續(xù)。”業(yè)內(nèi)人士表示，房企5月業(yè)績飄紅將為開發(fā)商在一線城市提價帶來不少底氣。
統(tǒng)計顯示，5月房企業(yè)績?nèi)�飄紅，20家標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績普遍上升。
萬科5月銷售金額達到206.7億元，同比增長四成，環(huán)比增加16.4%。恒大地產(chǎn)發(fā)布銷售簡報顯示，5月單月恒大實現(xiàn)合約銷售額達167億元，創(chuàng)下恒大地產(chǎn)有史以來單月銷售的最高紀錄。同樣，5月保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積136.45萬平方米，同比增長39.35%；實現(xiàn)簽約金額175.32億元，同比增長43.46%。碧桂園單月合同銷售金額約125.4億元，同比增長42%；合同銷售建筑面積約205萬平方米，同比增長55%。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前已經(jīng)有30大房企公布了5月業(yè)績，合計30家企業(yè)5月銷售業(yè)績達到1398.5億元，這些企業(yè)在4月的合計業(yè)績?yōu)?120.28億元，5月房企整體銷售環(huán)比平均上漲幅度達到24.8%。
業(yè)績上升讓各大房企年中報的壓力小了許多，開發(fā)商在一線城市已經(jīng)有資本從之前的“平價走量”，過渡到“伺機漲價”階段。
同時，股市近期頻繁震蕩，令位數(shù)不少的資金有出逃傾向。以往股市大幅下跌，樓市則較快上漲，股市與樓市之間存在的“蹺蹺板效應(yīng)”也很可能催生房價上升。
但業(yè)內(nèi)人士提醒，盡管房企5月銷售環(huán)比、同比都實現(xiàn)較快增長，然而由于一季度市場低迷，前5個月多數(shù)企業(yè)全年業(yè)績目標(biāo)完成率在40%以下。同時，目前北京樓市雖然彌漫漲價氛圍，但漲價基礎(chǔ)并不堅實，樓市尚不具備大幅漲價的條件。
北京商報記者 董家聲/文 宋媛媛/制圖
