“國五條細則”出臺20多天,各地實施細則出臺箭在弦上,山東濟南樓市發生了哪些變化?連日來,記者進行了實地調查。

　　大盤“搶收”價格普漲

　　“買二手房吧,怕國五條落地之前來不及了；買新房吧,怎么忽地漲上去了?”剛開始看房的濟南一事業單位職工小邵,最近頗感郁悶。

　　“2月22日開盤均價還8200元/平米,怎么一下子變成8700元了?”3月17日海信慧園 (論壇)開盤,小邵看得直發懵。就在同一天,他收到短信:“4小時!600套!6個億!某某社區開盤遭瘋搶,淘房最好時機!”就更無法淡定了。

　　3月23日,濟南樓盤中鐵·逸都國際 (論壇) 、鑫苑名家 (論壇) 、外海中央花園 (論壇)等3盤同時開盤。記者去了前兩個。兩者與海信慧園驚人地相似,距上次開盤(3月9日)只有兩周,推出同一個樓上的不同單元,價格都漲了200元-300元/平米。

　　3個樓盤還有一個共同特點,就是每次只推出一個單元,似乎等不及蓄滿一棟樓的客。其中鑫苑名家已是年后第3次開盤,就連元宵節也在開盤中度過。

　　“開發商小步快跑,我覺得是趁國五條地方細則沒出之前,抓住機會趕緊賣房。”在中鐵·逸都國際,一位為兒子買房的山師大教工告訴記者。這個說法也得到了世聯怡高濟南市場部經理王亞莉的認可。

　　“按要求本月底前各地要出臺細則,開發商也料不到政策會怎樣,不如趁市場好搶種搶收。另外,今年不少開發商看不準后市,格外強調年度、月度計劃,一季度即將結束,為完成季度銷售任務也不得不開。”王亞莉說。

　　王亞莉說,漲價最近在濟南的大盤中比較普遍,她了解到的還有中國鐵建國際城 (論壇)、百合花園、中海國際社區 (論壇)等。

　　她分析,漲價一個是基于交易量的支撐,從去年7月份以來,除了過春節的2月份,濟南商品住宅網簽量月月超過4000套,3月至24日,已經突破5000套。再就是,由于去年以來一半以上月份的批準預售量小于實際網簽量,市場存量房在減少。另外,最近一線城市房價上漲的消息使人們擔心價格再漲。

　　新房受青睞

　　3月21日,記者來到濟南南部大盤領秀城。“這個月格外火,月初時還有300多套房,如今只剩了二三十套。平常一天賣四五套,這個月一天賣20套。”售樓顧問程壘說。

　　說起原因,他認為和“個稅20%”有直接關系。“國五條細則公布時,我們剛開完盤。就有一些人拿著資料到售樓處,直接問有沒有房子。”他分析,領秀城社區成熟,學校好,很大程度上能替代二手房客戶的訴求,“這300套房子,就是這么賣出去的。”

　　程壘認為,“個稅20%”激發了一部分消費者“一步到位”的想法。現在,領秀城110、129平米的大戶型賣光,剩的都是88平米的小戶型,這和該盤以前的情形是不一樣的。他們這次的定價也與以前不同,小戶型反倒便宜,因為“首次置業客戶購買力有限。”

　　作為“新學區房”,中海國際社區也備受青睞。3月16日,“日賣600套”的就是它。價格也從去年下半年的7800元/平米升至8500元/平米左右。陽光100 (論壇) 公園五區去年團購時還有7000多元/平米的價格,如今再度升至近9000元/平米。

　　“個稅20%的信兒一出來,不少客戶都被拱到新樓盤去了。”在二手房交易活躍的黃崗地段,齊魯樓市重汽彩世界 (論壇)店店長張宗盛告訴記者。“以前的老客戶,一部分突然消失了。一回訪,買新房子了。選西客站的多,離這里15分鐘車程。綠地愛麗舍公館 (論壇)最近一平米漲了300元。”

　　“限購實際上對小產權有利。個稅20%影響不到我們,將來出臺房產稅也和咱沒關系。”在濟南的小產權樓盤國貿花園,“個稅20%”成了售樓顧問的賣點。

　　記者在國貿花園附近轉了轉,發現附近的村改房里,住的“外頭人”還真不少。“能有1/3到一半不是老村的。”時代花苑 (論壇)門衛阿姨告訴記者。門口的小黑板上貼了不少賣房廣告,一位過路居民告訴記者,前幾天一套93平米的房子賣56萬,貼出來沒一周就賣出去了。

　　2011年濟南限購之初,記者作過觀察,北園大街一家中介一個月內賣了10套房,全是小產權。如今,同樣的勢頭又有了苗頭。在全福立交橋東南角的方圓房產中介,店主張先生正拿著一沓新房源往門口的黑板上貼。一位農民工夫婦上來就問,有沒有小產權房。

　　二手房開始降溫

　　國五條細則出臺伊始,二手房交易火爆,濟南5天賣出了1個月的量。而從上周開始,敏感的中介們開始感到:二手房開始降溫了。

　　“前一段成交很快,現在客戶開始觀望了。按要求4月1日之前出實施細則,怕弄不完了。先交了稅,萬一成交不成,或貸不下款,都是麻煩事。”瑪雅盛世花城店經紀人小張告訴記者。

　　在一手房方面,王亞莉說,世聯怡高監測發現,目前一部分樓盤的上客量和來電量已經出現了下滑,新一輪的觀望出現。“每一次調控都會引來觀望,國五條也不例外。”她說,“雖然這兩年投資投機需求少了,但畢竟還存在。國五條落地后,會進一步將投資投機需求擠壓出局,和從二手房轉移過來的客戶群構成相反的力量,后市很難預測。”

　　供應量方面,王亞莉預測,隨著2012年拿的地相繼開工,今年下半年,供應量偏緊的局面將有所緩解。

　　在買房的消費者中,對后市的預期不盡相同,但記者在兩個開盤現場觀察,人們都比較理性,并未產生恐慌。“我是看了將近一年才買的。這次選不到好房源就等下次,不會搶。政府不會讓房價猛漲的。”在中鐵逸都國際 (論壇)開盤現場,在一家機關工作的徐先生說。