“3·15消費(fèi)者維權(quán)日”到來，又到了消費(fèi)者們發(fā)出自己最強(qiáng)音的時(shí)候。相比于家電、家具、玩具、食品這些日常的消費(fèi)品來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的維權(quán)更加不容忽視。在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商作為樓市交易中較為強(qiáng)勢(shì)的一方，往往在住宅、商鋪等買賣當(dāng)中有充足的話語權(quán)，以至于樓市成交中有很多不公平的現(xiàn)象。但隨著樓市調(diào)控的來到，以及購(gòu)房者們法律意識(shí)的提高，“樓市維權(quán)”的聲音也越來越高漲。過去一些沒有引起重視的細(xì)節(jié)都在近年來受到了購(gòu)房者的關(guān)注，而關(guān)于樓市的維權(quán)案件也越來越多。
今年，剛出臺(tái)的“國(guó)五條”又再度使得一手樓市的風(fēng)向轉(zhuǎn)變。越來越多的購(gòu)房者出于對(duì)后市行情的看好，紛紛都放下觀望的架子進(jìn)入到市場(chǎng)中來。而開發(fā)商們也忙得不亦樂乎，大量的樓盤推出市場(chǎng)，其中也不乏參差之?dāng)?shù)，有業(yè)內(nèi)人士提醒買家，在忙著看房購(gòu)房時(shí)也應(yīng)多留一些心眼，維權(quán)意識(shí)不可忘。而據(jù)本報(bào)近段時(shí)間收到的關(guān)于一手樓市維權(quán)的案例看來，如今開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛主要分為三大類。此次借3·15之機(jī)本專題將通過案例的形式將一手樓市交易中應(yīng)該引起關(guān)注的細(xì)節(jié)與讀者共享。
宣傳欺詐要留神
從去年底開始，廣州一手樓市的成交氛圍可以用熱力逼人來形容，眾多樓盤的熱賣使得不少買家都擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，所以焦急入市。在這一過程中，樓盤買賣過程中的很多細(xì)節(jié)就非常容易被人所忽略，最終就會(huì)導(dǎo)致買家與開發(fā)商之間的糾紛。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在目前市場(chǎng)上，關(guān)于一手樓市的糾紛案例主要分為三類。首先就是樓盤信息的糾紛。這一類糾紛大部分集中在業(yè)主對(duì)于開發(fā)商在售樓時(shí)宣傳口徑的質(zhì)疑所產(chǎn)生的。
現(xiàn)時(shí)，很多樓盤在開賣之前都會(huì)大打廣告，甚至通過派發(fā)傳單、發(fā)送短信甚至是電話營(yíng)銷等方式進(jìn)行宣傳。而在這些宣傳中，不少開發(fā)商都會(huì)用很多描述性的詞語。如“唯一”、“大型生態(tài)樓盤”、“集某某、某某功能于一體的社區(qū)”等等。有些描述是正確的，但也有不少宣傳是開發(fā)商通過廣告公司的策劃而人為所營(yíng)造出來吸引買家關(guān)注的。這些營(yíng)造的宣傳要買家購(gòu)買住宅以后，甚至到收樓后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與開發(fā)商所描述的并不相符，甚至是完全不符。這就會(huì)導(dǎo)致買家的不滿引起糾紛。陳律師告訴記者，在去年番禺一個(gè)大型樓盤就曾經(jīng)發(fā)生過業(yè)主與開發(fā)商保安人員沖突的事件，而起因就是開發(fā)商在宣傳時(shí)所引用的政府交通規(guī)劃并不能準(zhǔn)時(shí)落位。有專家提醒，買家在購(gòu)房時(shí)，不能只因?yàn)殚_發(fā)商的宣傳口徑而輕易作決定，而應(yīng)該更多地了解項(xiàng)目信息，通過政府以及權(quán)威的渠道全面了解樓盤才作決定。
同時(shí)，為了維護(hù)自身的權(quán)益，業(yè)主在購(gòu)房前后就應(yīng)該保留開發(fā)商所提供的宣傳資料，如果買房后懷疑開發(fā)商廣告欺詐，也應(yīng)該以這些材料作為證據(jù)。甚至在合同中就應(yīng)該注明自己所關(guān)注的內(nèi)容以使自己的合法權(quán)益不受侵害。
買房后要維護(hù)自身權(quán)益
除了樓盤宣傳信息方面的糾紛以外，在目前的一手樓市交易過程中，還有一個(gè)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，那就是簽訂認(rèn)購(gòu)書后甚至簽訂了買賣合同后要注意維護(hù)自身的權(quán)益。
按照當(dāng)下的市場(chǎng)交易流程。大部分樓盤都并不是以現(xiàn)樓出售的，而是以預(yù)售的方式售房。也就是說，盡管有政策規(guī)定樓盤封頂后才能認(rèn)購(gòu)，但即使如此，開發(fā)商也是在樓盤建設(shè)完全前就已經(jīng)將房子出售，買家一般都要在購(gòu)房后等上一年才能收樓，這一過程中也非常容易產(chǎn)生糾紛。
近年來，不少案例表明，在第一步認(rèn)購(gòu)書簽訂后，糾紛就有可能接踵而至。按照一般的流程，買家與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后就會(huì)被要求下定金，然后就交首付款申請(qǐng)銀行貸款。而在限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，這一過程的糾紛出現(xiàn)得就非常多。記者發(fā)現(xiàn)，目前廣州市場(chǎng)上，不少樓盤都在收取定金后采取不退還的方式。而一些并不了解政策買家看上了房子后，由于急于購(gòu)買并沒有了解清楚自身有沒有在限購(gòu)以及限貸地范圍內(nèi)就下了定金。最后的結(jié)果是由于沒有購(gòu)房資格買不成，但是開發(fā)商又拒不退還定金。雙方便由此產(chǎn)生矛盾。而有些案例則更為明顯，即使是有購(gòu)房的資格，但銀行拒絕了買家的貸款申請(qǐng)，或者是貸款的數(shù)額低于購(gòu)房者的預(yù)期，從而導(dǎo)致買家首付款提高，由于無力承擔(dān)而買不了房子，開發(fā)商也拒不退還定金。
而事實(shí)上，細(xì)心的買家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在所簽訂的認(rèn)購(gòu)書上，往往都會(huì)在不顯眼的地方有這樣的字眼，“如果是由于買家的原因申請(qǐng)不了貸款或者是沒有資格購(gòu)房，定金不可退還”。往往在這一過程中，購(gòu)房者的權(quán)益就不能很好被維護(hù)。
收樓時(shí)段也是糾紛多發(fā)期
關(guān)于樓盤質(zhì)量糾紛的話題已經(jīng)是老生常談，但一直以來也是業(yè)主維權(quán)的最重要內(nèi)容。記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在由于維權(quán)意識(shí)的提高，在收樓后越來越多的細(xì)節(jié)受到重視。甚至在網(wǎng)絡(luò)上也傳出“收樓寶典”、“收樓幾大注意事項(xiàng)”、“質(zhì)量問題一定要找開發(fā)商”這樣的關(guān)于收樓要注意細(xì)節(jié)的“教材”。
收樓糾紛以及維權(quán)主要出現(xiàn)在裝修以及物業(yè)管理上。由于目前在廣州這樣一線大城市大部分樓盤都是精裝的形式售樓，所以大家對(duì)于住宅交付時(shí)的裝修狀況就越來越重視。而這也是業(yè)主與開發(fā)商最為集中的糾紛點(diǎn)。其中關(guān)于“質(zhì)量”、“相符度”、“維修”等問題最為突出。有專家告訴記者，在幾年前，很多買家往往是一收樓就急著入住，對(duì)于裝修款式、質(zhì)量等都并不細(xì)心。而現(xiàn)時(shí)，很多買家都開始關(guān)注這個(gè)方面的內(nèi)容，甚至有業(yè)主會(huì)將開發(fā)商售樓時(shí)的交標(biāo)圖片與實(shí)際住宅相對(duì)比，有不同之處就會(huì)找開發(fā)商。但專家也同時(shí)指出，由于裝修、質(zhì)量等問題非常專業(yè)，業(yè)主在維權(quán)過程中也更應(yīng)該注重效率，最好是有專業(yè)的人士陪同驗(yàn)收以及取證，才能確保自身合法權(quán)益不受侵害。
