禁止商業物業在建設和銷售時，打“擦邊球”變身“公寓”；某某公館、×房×廳等宣傳字眼和居住模樣的樣板房都屬于銷售誤導；簽合同前，銷售人員和購房者還要“合影留念”作為存檔；商業辦公建筑每間面積不得小于200平方米……

　　日前，佛山市住房和城鄉建設局會同佛山市自然資源局公示了一份《加強服務型公寓建設管理規范商業、辦公類項目銷售行為的通知》（征求意見稿）(以下簡稱《通知》)，對外征求意見建議。
　　在業界看來，《通知》將進一步減少“擦邊球”和不規范的行為，對現在的房地產市場進行規范化管理有著積極作用。同時，值得關注的是，據代理行統計，截至10月底，佛山寫字樓、商鋪市場庫存去化周期已分別達到約63個月和95個月，遠高于約12個月的合理區間，在規范公寓市場的同時，業界建議未來需要更有效的措施和力度，推進佛山現代服務業的發展以提高商業物業需求，以及希望在商辦物業面積設定時更加多元化，為佛山加大對創新創業團隊的吸引和落地提供空間。

佛山市將加強對服務型公寓建設的管理，規范商業、辦公類項目銷售行為。

　　政策
　　買的是住宅、公寓還是寫字樓？ 佛山擬發文進一步規范商辦物業性質
　　“我準備在佛山中心區買兩套小公寓，一來不限購；二來總價低，可以一套留著自己住一套放租；三來銷售人員說這里未來有地鐵……”
　　隨著中心區住宅限購及可售物業動輒90平方米以上的面積對總價門檻有要求，越來越多的人和鐘先生一樣把目光放在了購置佛山“公寓”上，包括作為過渡居住的新婚夫婦、準備賣掉廣州老房子換個電梯新房來“養老”的廣佛“候鳥”，還有打算用手上不多的存款購置一套物業作為放租的置業者。
　　但是很多“公寓”到底是住宅性質、服務型公寓還是寫字樓，很多置業者并不清楚，或者并沒有留意到現場的資料公示，就交錢下定了，因為物業性質導致的后期糾紛近年并不在少數。
　　為進一步加強佛山市服務型公寓建設管理，規范商業、辦公類項目銷售行為，佛山市住房和城鄉建設局會同佛山市自然資源局聯合起草了《通知》，于11月15日-21日對外征求社會公眾的意見建議。
　　南都記者了解到，該《通知》針對包括加強服務型公寓建設管理、規范商業、辦公類項目的銷售管理和履行監督檢查職責三方面對服務型公寓、商辦類項目建設和銷售進行了進一步明確規范，禁止商業物業在建設和銷售時，打“擦邊球”變身公寓。
　　其中《通知》特別明確，規劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設置服務型公寓，同時，房地產開發企業在銷售商業、辦公類項目時，應嚴格按照規劃功能進行銷售，制作專門的《商業、辦公類項目重要信息提示》展板并固定在項目銷售現場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規劃功能及使用屬性進行公示。
　　房地產開發企業在與購房者簽訂的認購書、買賣合同等文件中，必須重點提醒房屋的規劃用途、土地使用年限，明示物業管理費、水電費標準等情況，以及不具備直接入戶、入學和使用燃氣的條件等相關不利因素。批準為辦公項目的，在辦理不動產權登記證書時，房屋規劃用途應統一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公”等用途進行登記。

不限購“公寓”成為低門檻置業的“香餑餑”。

　　政策
　　“公館”“×房×廳”等宣傳字眼不合規 簽合同前買賣雙方需共同拍照存檔
　　某某公寓、某某公館、一房一廳等宣傳字眼也或是違規誤導，簽合同前，銷售人員和購房者還要“合影留念”作為存檔。《通知》除了禁止商業物業在建設打“擦邊球”變公寓，在宣傳和銷售時也要做到清晰透明。
　　買房時看的廣告和樣板房都是一副居家模樣，匆匆揮筆簽合同時卻沒有看清物業性質寫的是“辦公”，這是不少遇到糾紛的消費者維權時碰到的尷尬。
　　《通知》指出，房地產開發企業及經紀機構應如實發布項目銷售廣告，不得發布虛假房源和價格信息。除服務型公寓外的商業、辦公類項目，房地產開發企業及經紀機構不得在商業、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者。
　　同時，為了讓當的時購買和銷售過程“有跡可循”，《通知》征求意見稿還提出，房地產開發企業在與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
　　房地產開發企業在錄入商品房網簽信息時，需上傳不少于兩張上述照片到網簽系統，并作為商品房買賣合同的附件存檔備查，并由區房產交易機構或不動產登記機構在辦理網簽購房合同備案審核時監督落實。
　　此外，對于置業者關注的購買非住宅物業是否可以享受入戶、入學以及申辦居住證等問題，《通知》也給予進一步明確。
　　包括非住宅項目的用水、用電，應按商業辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設施、教育學位等。非本地戶籍的購房人或房屋使用人如需辦理有關入戶、入學手續的，具體應按《佛山市新市民積分制服務管理辦法》執行。以及非本地戶籍的購房人或房屋使用人，符合《居住證暫行條例》（國務院令第663號）等相關規定條件的，可以申請辦理居住證。

　　政策
　　對“服務型公寓”提出明確規范 進一步推動房地產市場規范化管理
　　那么合規的“服務型公寓”長什么樣？本次《通知》在征求意見時，也給予進一步明確。
　　首先，看土地性質、規劃條件和出讓合同約定。
　　根據《通知》，規劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設置服務型公寓。同時，在商業用地上建設的服務型公寓，其計容建筑面積占商業計容建筑面積比例不得超過20%。其他用地性質兼容商業的，服務型公寓建筑面積不得超過商業計容建筑面積的30%。
　　其次，建筑應該是通廊式布局且陽臺應封閉不能外挑。本次《通知》規范了“服務型公寓”的設計要求，包括服務型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設計，建筑立面應做公建化處理，陽臺應封閉且不得外挑等。
　　除了注明服務型公寓外的商業、辦公建筑，將不能設置廚房等居住空間，衛生間、茶水間必須集中設置，除了首層之外每一分隔單元的套內建筑面積不得小于200平方米。以及不得預留、違規增設可作為居住空間的排水、排污、排煙及燃氣管道。
　　“這是一份比較貼近目前房地產市場的文件。”佛山市房地產業協會副會長駱儀克表示，這是針對前段時間出現的公寓型寫字樓等現象，有針對性地出臺的一份文件，目的是減少擦邊球和不規范的行為，對現在的房地產市場進行規范化管理有著積極作用。在他看來，文件的相關規定是比較細化的，并不是一刀切地“不能做”，而是強調“規范化地做”，對規范公寓市場既有限制也有引導。“文件已經明確規定不能出現居住型寫字樓等，從報建開始不允許做，例如寫字樓單元里面不能建有洗手間、廚房等，且面積不能少于200平方米，也就意味著做不成公寓了，這對以后的公寓市場有明確的指引和規定作用。”

　　回顧

　　商業“去庫存”壓力山大 不限購“公寓”成為低門檻置業“香餑餑”
　　“由于規劃和政策的驅動，佛山近年商業、辦公物業庫存量達到驚人的數量。2015年，佛山的非住宅庫存量高達1024萬平方米，2016年為978萬平方米，2017年提出‘去庫存’。在這樣的背景下，2018～2019年佛山出現大量商業、辦公用地發展出來的‘公寓’。”廣東省房協理事、專家咨詢委員會委員趙卓文認為，從佛山商辦物業去庫存壓力，到今年初開始執行的積分入戶新政規定，都客觀上推動了公寓的銷售。
　　一方面是商業去庫存的壓力驅動，另一方面是“不限購”、總價低的公寓和小面積商業物業，成為不少打算在中心區置業購房者的住宅替代品。
　　昨天下午，南都記者走進位于季華路的“芮麗”銷售中心，雖然是工作日，但陸續可見不少年輕人過來參觀樣板房。當南都記者以消費者身份參觀項目樣板間時，現場銷售人員告訴記者，該項目屬于服務型公寓，可用作居住，“項目不能用作辦理居住證，但可以用于積分入學。因為具有單價比周圍住宅便宜等優勢，項目還吸引了不少老人和想要獨立居住的年輕人購買。”
　　同一區域的另一個項目兆陽·立方的營銷中心同樣對外開放中。在南都記者此前采訪中，該公寓項目有不少購房者是從廣州換房到佛山的廣佛“候鳥”，買房是為了換個電梯房作為養老。銷售人員介紹，項目是公寓的商服用地，可以用于居住，非辦公室用地改建。“目前項目首期已經收樓開始入住，項目部分用于酒店返租。”
　　“按照這份征求意見《通知》的內容來看，部分此前按規定報建公寓的項目屬于合規。不合規的是例如在辦公用地上建設的類住宅公寓項目。”據業內人士透露，南海區近年在商業用地的土地出讓文件中均有提到“以上地塊宗地范圍內禁止建設公寓、酒店式公寓、SOHO辦公、產權式酒店等有居住功能形式的用房”這類表述，因此，此前有商辦物業以類住宅、公寓的功能進行銷售。“一方面當寫字樓大量空置時，這類物業增加中心區供應，有利于釋放住宅需求壓力，降低商業庫存。但是另一方面，不規范、不明確的物業功能與性質也確實為市場帶來隱患。”
　　聚焦
　　商業辦公項目未來怎么走？
　　業界：推動佛山現代服務業的發展，增加市場需求
　　在市場亟待進一步規范的同時，不容忽視的是佛山仍舊面臨大量商業、辦公物業空置、市場存量囤積的壓力。
　　根據佛山中原最新發布的月度統計數據顯示，截至10月底佛山寫字樓、商鋪市場庫存去化周期已分別達到約63個月和95個月，也就是說，即使不考慮繼續新增入市的寫字樓數量，僅是目前佛山市場上待售的寫字樓數量，按照過去半年的銷售速度估算，需要大約63個月才能賣完，而商鋪則需要長達約95個月。這已經遠高于平均約12個月的健康區間。
　　“辦公物業以后單間面積提升到200平方米，比廣州規定的300平方米略低，這對新建物業影響很大。廣州出臺政策后，公寓銷售大概下跌七成。”趙卓文認為，未來佛山商業辦公面臨三大壓力，第一是互聯網時代電商的沖擊和影響，商業物業面臨艱難的轉型。第二是來自廣佛同城的壓力，佛山將越來越強烈地受到廣州商業中心的輻射。第三是商業、辦公類物業供應量不斷增加的壓力。“當前連三舊改造、工業M0用地，都不斷釋放同類物業的供應量。”
　　在業內人士看來，佛山限制商業、辦公轉“公寓”的規范落地非常有必要。與此同時，佛山也要思考高存量之下，商業、辦公物業的出路在哪里？
　　“公寓是城市居住功能的補充產品和過渡產品，包括佛山目前大力推進租賃市場供給，促進租購并舉市場平衡，公寓類產品都提供了有效補充。對服務型公寓功能進行合理化功能明確會促進市場健康發展。同時，小面積公寓或者商辦物業，在功能上還可以一定程度上解決創業型企業及個人創業和創新需求。”佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩表示，鼓勵創新創業與佛山產業發展方向相符，在嚴格規范商辦土地功能性質的同時，希望在商辦物業面積設定上更加多元化，為佛山加大對創新創業團隊的吸引和落地提供更合適的面積空間。
　　同樣關注未來商業、辦公物業發展的趙卓文建議，希望佛山后續減少未來幾年佛山商業、辦公類項目用地的供應量，同期出臺相關政策，進一步有效降低商業、辦公的庫存。此外，更重要的是能夠有效刺激佛山現代服務業的發展。“只有用戶增加，需求增大，佛山商業、商務類物業才會有春天。”　　（文章來源：房天下，侵刪）