新政實(shí)施后，除上海外，主要的一二線(xiàn)城市房貸利率輕微上調(diào)，三四線(xiàn)城市則有所下降，整體來(lái)看近期表現(xiàn)平穩(wěn)。
（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
告別基準(zhǔn)利率，與LPR掛鉤的房貸利率時(shí)代正式來(lái)臨了。
10月8日，以L(fǎng)PR為基礎(chǔ)的房貸利率新政實(shí)施。由于此前在“房住不炒”的基調(diào)和房地產(chǎn)金融的收緊之下，各地的房貸利率已出現(xiàn)小幅上調(diào)，掛鉤LPR并沒(méi)有改變這一趨勢(shì)。
記者的調(diào)查顯示，新政實(shí)施后，除上海外，主要的一二線(xiàn)城市房貸利率輕微上調(diào)，三四線(xiàn)城市則有所下降，整體來(lái)看近期表現(xiàn)平穩(wěn)。
未來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的落地和深入，掛鉤LPR的房貸利率差異將會(huì)擴(kuò)大；同時(shí)，作為開(kāi)發(fā)商資金的重要來(lái)源，首付款和個(gè)貸也將受到影響，疊加其他房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市銷(xiāo)售不容樂(lè)觀。自今年8月份以來(lái)，已有不少開(kāi)發(fā)商、不少城市出現(xiàn)了降價(jià)促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)這一態(tài)勢(shì)四季度還將繼續(xù)。
收緊的房貸
按照新規(guī)，房貸利率應(yīng)以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%。
10月8日，記者調(diào)查顯示，相比上半年甚至7、8月份，一二線(xiàn)城市房貸利率近期大部分有輕微上調(diào)。
以北京為例，農(nóng)行與LPR掛鉤后，首套房利率5.4%，二套房利率5.9%，分別比之前執(zhí)行的利率高1-2個(gè)基點(diǎn)；郵儲(chǔ)銀行望京支行房貸利率掛鉤LPR后，首套利率5.39%，二套利率5.88%。
在廣州，中國(guó)銀行和農(nóng)業(yè)銀行首套房利率上浮54個(gè)基點(diǎn)，為5.39%，二套房為5.63%；平安銀行的首套房執(zhí)行利率在LPR基礎(chǔ)上上浮60個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到5.45%，二套房達(dá)到5.65%。
深圳地區(qū)，招商銀行自9月5日起深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，執(zhí)行利率為首套5.15%、二套5.45%，而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，均輕微上浮。
而杭州、南京、合肥、蘇州等二線(xiàn)城市，首套都要加55-80個(gè)基點(diǎn)，二套普遍加105個(gè)基點(diǎn)或以上。
商業(yè)銀行態(tài)度積極，普遍開(kāi)始掛鉤調(diào)整房貸利率。分布在各地的多家銀行表示，放款周期與房貸利率，與9月份相比并沒(méi)有明顯變化。
在一二線(xiàn)利率輕微上調(diào)的同時(shí)，上海的房貸市場(chǎng)卻出現(xiàn)了“利率低谷”，首套貸款利率為不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套貸款利率為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn)。
對(duì)此，諸多上海銀行業(yè)人士表示，減點(diǎn)只是暫時(shí)的，未來(lái)會(huì)逐步調(diào)整到相應(yīng)期限LPR之上。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從城市結(jié)構(gòu)上看，二線(xiàn)城市的房貸利率增加相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)，而三四線(xiàn)城市則沒(méi)有太明顯的負(fù)擔(dān)增加，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。
而對(duì)于后續(xù)房貸利率的走向，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一。
東興證券研報(bào)分析，預(yù)計(jì)全國(guó)房貸利率將延續(xù)上行趨勢(shì)。一方面是由于房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來(lái)看，不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調(diào)控所決定。另一方面，行業(yè)基本面不支持大面積的寬松政策出臺(tái)。
易居報(bào)告則認(rèn)為，后續(xù)隨著金融環(huán)境的進(jìn)一步寬松，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，預(yù)計(jì)LPR房貸利率將有進(jìn)一步下調(diào)的可能。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前房貸利率相比上半年有所上浮，但仍然沒(méi)有超過(guò)去年四季度，預(yù)計(jì)接下來(lái)仍以平穩(wěn)為主。
“焦慮”的開(kāi)發(fā)商
作為開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源，房貸利率的微調(diào)如果單獨(dú)出現(xiàn)，可能影響并不會(huì)很大，但如果疊加房地產(chǎn)金融調(diào)控，則產(chǎn)生的沖擊力就被放大了。
目前監(jiān)管對(duì)流入房地產(chǎn)的資金高度警惕，“房地產(chǎn)調(diào)控政策就是要避免房貸過(guò)量，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，張大偉說(shuō)。
“實(shí)際上新政還是想進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)，不希望因?yàn)榻禍?zhǔn)、降息可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲。”愛(ài)建證券天津首席投資顧問(wèn)祁澤金稱(chēng)，降準(zhǔn)也能導(dǎo)致炒房集團(tuán)的反彈，所以要對(duì)房貸做專(zhuān)門(mén)的安排和控制，但對(duì)剛性需求的影響不大。
開(kāi)發(fā)商們卻坐不住了。調(diào)查顯示，自8月份以來(lái)，主流房企中的一部分房企就已開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)“搶跑”，其中以恒大地產(chǎn)最為顯著。
今年以來(lái)恒大一直在以各種名目、變著法子、“全員上陣”促銷(xiāo)賣(mài)房。8月份恒大啟動(dòng)超500盤(pán)7.8折促銷(xiāo)，國(guó)慶期間又推出針對(duì)部分項(xiàng)目清尾樓棟的特價(jià)政策，折扣力度8-9折不等，部分公寓、商鋪可低至6折等動(dòng)作。
這些促銷(xiāo)直接推動(dòng)了恒大銷(xiāo)售的巨幅增長(zhǎng)。 10月3日，中國(guó)恒大披露了9月份的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，9月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，較上月增長(zhǎng)約73.8%，較去年同期增長(zhǎng)約31.9%，刷新了集團(tuán)單月合約銷(xiāo)售金額的歷史紀(jì)錄；10月1日至7日國(guó)慶期間，恒大全國(guó)銷(xiāo)售即超過(guò)510億元，也創(chuàng)下了房企黃金周銷(xiāo)售之最。
9月份在廣西因降價(jià)被點(diǎn)名后又道歉的碧桂園，也交出了9月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約515.8億元，同比增加40.39%。
除了這兩大巨頭，近兩個(gè)月以來(lái)，市場(chǎng)上的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)逐漸增多，不僅大批知名房企加入其中，各種營(yíng)銷(xiāo)花樣也不少。
如金地9月份在北京率先打響“金九”的第一槍?zhuān)M(jìn)行“30天紅盤(pán)行動(dòng)”，推出“百套特價(jià)房，萬(wàn)套品質(zhì)房”，其中最高優(yōu)惠將達(dá)到450萬(wàn)；重慶龍湖則推出秋季易房節(jié)，老業(yè)主可享受“二手房置換”專(zhuān)屬優(yōu)惠。
在主流的一二線(xiàn)城市，大多數(shù)房企的項(xiàng)目都有折扣優(yōu)惠。如天津武清區(qū)新城·梧桐公館項(xiàng)目已進(jìn)入清盤(pán)階段，為了促進(jìn)項(xiàng)目回款，除了直接優(yōu)惠8萬(wàn)元外，還推出3天內(nèi)交齊優(yōu)惠6萬(wàn)等活動(dòng)，最高優(yōu)惠可超過(guò)30萬(wàn)元。
川財(cái)證券指出，在房貸利率趨于平穩(wěn)的情況下，預(yù)計(jì)今年四季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)大概率不會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。
祁澤金也預(yù)計(jì)，四季度的銷(xiāo)售趨勢(shì)會(huì)是小幅上漲，但價(jià)格還是會(huì)控制在一定范圍之內(nèi)
