23日，社科院發布《房地產藍皮書》，該報告預測，2019年全國住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%，部分重點城市價格將大幅超過這個預期水平。

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　　預測：2019年房價漲7.6％  

　　藍皮書指出，2018年中國商品住宅平均銷售價格增長12.2%，明顯高于預期。該報告預測，2019年全國住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%，部分重點城市價格將大幅超過這個預期水平。建議對部分重點城市加強多層面的預測、監測和預警，將防止價格刺激市場引發大幅波動作為調控的重點目標。

　　預測：租房市場價格是穩中有降的趨勢  

　　報告指出，40個大中城市以外的商品房銷售面積增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，隨著政策的收緊，中小城市市場的飽和度有所增加，對于缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。

　　報告指出，當前房地產市場面臨以下突出問題：

　　第一，市場不確定性加大。不確定性可以來自很多方面，房住不炒的基調依舊延續，不確定性的增加對于房地產開發企業影響非常大，使開發企業的投資變得更加謹慎。另一方面也影響購房者的心理預期，購房觀望態度有所增加。

　　報告稱，2019年，市場還是處于以“三穩”的目標作為房地產健康平穩發展的一個很重要的任務。

　　第二，中小市場的風險有所提升。銷售價格方面，大中城市的房地產市場相對來講比較平穩，但是中小城市的住宅銷售價格漲幅較大。從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看，70個大中城市相對比較平穩，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看，平均銷售價格上漲12.2%，之間的差距就是體現了三四線城市甚至五六線城市對小城市住宅銷售所貢獻的價格的漲幅。

　　報告認為，從銷售量來看，由于去庫存、棚戶區改造這些政策的疊加影響，全國商品房待售面積繼續大幅減少，相比大中城市而言中小城市對房地產市場銷售增幅的貢獻更大。從另外一個指標，40個大中城市的銷售面積由2017年的-2.0%負增長轉正，增加了0.4%，但全國增加了1.3%，這之間的差距是由小城市所貢獻的量的增加。

　　從棚改政策變化來看，2018年住建部也召開了棚改政策座談會。報告預計，未來棚改融資將由政府購買棚改服務模式轉向發行棚改專項債為主，鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。

　　從市場表現來看，40個大中城市以外的商品房銷售面積增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，隨著政策的收緊，中小城市市場的飽和度有所增加，對于缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。

　　第三，土地流標數量明顯增加。這是2018年一個明顯的現象和問題。在土地購置面積繼續增加的情況下，土地成交的價格的漲幅縮減，一方面是面積的增加，一方面是價格縮減。2018年土地購置面積2.91億平方米，比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交價格增幅也是六年來首次低于商品房平均銷售價格的增幅。

　　同時，土地流標的數量和比例也有所增加，報告對此統計：從全國300個城市土地交易數據來看，2018年土地流拍照地區塊總規劃建筑面積達3.8億平方米，是2017年的2.1倍，相對來說2018年土地市場是非常冷。一是受土地本身區位等因素影響。二是受土地出讓附加條件比較多。三是房地產信貸資金總體情況收緊。

　　第四，供需雙方融資難度加大。從企業貸款、個人按揭貸款的增幅來看，出現了“雙下降”的趨勢。企業的開發資金的來源主要是自籌資金、定金及預收款增幅雙增加。融資的難度相對有所增加，企業對自有資金的依賴有所加劇。在限購限貸的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

　　第五，租賃住房的問題。在住房市場，有可能面臨集體土地租賃住房的沖擊，這個政策將對租賃市場產生一定的沖擊。整體來看，住房租賃市場的價格是穩中有降的趨勢。

　　預計未來3-5年商業項目平均空置率將達20%

　　中國社科院和社會科學文獻出版社23日共同發布的《房地產藍皮書（2019）》指出，2019年商業地產市場的不確定性增強、市場競爭加劇、商業創新加速、存量更新加速、資產證券化加速。從空置來看，預計未來3-5年商業項目平均空置率將達到20%以上，商業整合并購的趨勢加速。