地價過快上漲將導致房企利潤率下降成為普遍情況。今年房企會更加看重利潤率的回升，深耕城市、謹慎拿地，這也意味著今年主流房企整體銷售業(yè)績增速會保持低速運行。
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一季度市場熱度回升，“小陽春”引發(fā)矚目，尤其是一線城市的二手房回暖明顯。但相比之下房企的銷售數據卻沒有呈現“同步精彩”。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截止到4月16日，公布2019年一季度銷售業(yè)績的房企合計30家，合計銷售額為10469億，與2018年同期的10096億相比，同比上漲僅3.7%。而值得關注的是，不同企業(yè)之間的分化明顯加劇。對比過去數據，2019年一季度房企銷售明顯漲幅放緩，龍頭房企規(guī)模出現同比下調，中小房企業(yè)績反而在上漲。
21世紀經濟報道記者發(fā)現，2019年一季度，萬科（000002.SZ）累計實現合同銷售金額1494.4億元，同比去年的1542.6億元下降3.13%；中國恒大（3333.HK）累計實現合約銷售金額1196億元，同比去年的1618.7億元下降26.1%；碧桂園（2007.HK）累計實現權益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。
大房企業(yè)績整體放緩
上海易居房地產研究院于4月16日發(fā)布《10城二手房市場半月報》。報告顯示，4月1日至15日，易居研究院監(jiān)測的10個城市二手房成交量為36,949套，較3月下半月增長14.5%，較2018年同期增長36.6%。易居研究院研究員姚方表示，按目前成交量來看，4月上半月延續(xù)了3月“小陽春”的行情，證明二手房市場仍存在增長動力。
各方數據顯示，樓市3月“小陽春”已經成為不爭的事實。根據中房指數系統(tǒng)對100個城市的全樣本調查數據顯示：2019年一季度百城新建住宅價格指數累計漲幅較去年四季度繼續(xù)收窄，整體價格較為穩(wěn)定。單月來看，前兩月環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，3月環(huán)比上漲0.24%，漲幅在低位略有擴大。
那么，房企一季度“小陽春”了嗎？2018年一季度，房企銷售業(yè)績呈現同比接近50%的上漲。然而，2019年一季度，房企銷售業(yè)績漲幅全面放緩。據中銀國際的報告顯示，截至目前，房地產板塊已有40 家公司發(fā)布一季報業(yè)績預告，其中16家預增或扭虧為盈。24家預減、首虧或續(xù)虧。
龍頭房企銷售業(yè)績也并不好看。在克而瑞一季度中國房地產企業(yè)銷售TOP200權益排行榜中，萬科、中國恒大、碧桂園仍分別位居前三名，但銷售金額都出現了不同程度的同比下降表現。據統(tǒng)計，萬科在1至3月份累計實現合同銷售金額1494.4億元，同比去年的1542.6億元下降3.13%；中國恒大在2019年1至3月份，累計實現合約銷售金額1196億元，同比去年的1618.7億元下降26.1%；碧桂園在2019年1月至3月，累計實現權益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。
有趣的是，在部分大房企業(yè)績上漲乏力之時，部分中小房企反而真正經歷了“小陽春”。據中原地產統(tǒng)計的一季度房企銷售額數據顯示，部分小房企一季度銷售業(yè)績同比漲超六成，甚至個別小房企一季度銷售業(yè)績同比增長2倍以上。最為典型的是國瑞置業(yè)，該公司一季度銷售76.57億元，同比增長約277%；合生創(chuàng)展一季度銷售40.8億元，同比增長約141.80%。
58安居客房產研究院監(jiān)測報告也顯示，一季度，百強整體的規(guī)模增速的確在放緩，頭部銷量同比下滑明顯，尤其是排名第一梯隊的房企下滑更為明顯。但排名10-20的房企增速顯著。行業(yè)分化繼續(xù)，不單中小房企，大型品牌房企的行業(yè)分化也在繼續(xù)，其中部分房企業(yè)績提升搶眼，例如綠地、中海同比去年一季度銷量都有明顯提升，但也有部分企業(yè)同比下滑比較明顯，例如近期負債已經明顯好轉的泰禾。
沒有寒冷的冬天，但也沒有盛夏
易居研究院副院長楊紅旭認為，房企的銷售數據變化實際與全國銷售數據保持一致。實際上，今年1到2月份，全國樓市處于降溫態(tài)勢，全國的新房銷售面積同比下跌，銷售金額增速下滑，與此對應的房企銷售同比增速在今年的一季度出現收窄。
總體來看，一季度全國商品房銷售增速放緩。據中銀國際研究報告顯示， 2019年1-2月全國的商品房銷售面積為 14102萬平方米，同比下降 3.6%，較 2018年同期回落5個百分點；1-2月的商品房銷售額為 12803億元，同比上升2.8%；較2018年同期回落9.4個百分點。
那么，龍頭房企為什么沒有“小陽春”？楊紅旭認為，有兩類原因造成部分龍頭房企的業(yè)績出現下降：第一與龍頭房企城市布局結構有關系。今年以來，三、四線城市市場降溫比較明顯，春季也沒有出現小陽春跡象。因此，類似碧桂園、恒大這類在三四線城市項目權重較高的房企一季度數據表現則較為疲弱，而有些主要城市布局在東部一二線的房企銷售情況表現則會較好。
“一季度整體房企銷量放緩是個信號。這一信號表明，2019年商品房市場整體銷量將難超2018年，也體現出房企正由前幾年過山車式心態(tài)轉向穩(wěn)定和謹慎。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。
對于一季度市場表現，某排名前十的房企高管對21世紀經濟報道記者表示，“房企業(yè)績數據應該說是比較正常的。去年底我們說過，市場會回溫，但不是回暖。我們還說過，返鄉(xiāng)置業(yè)潮不再，因為需求透支、房價已高。由于三四線城市的棚改退燒，導致三四線城市銷售明顯降溫，同時，這也促使房企達成回歸一二線城市的共識。但是，一二線城市的土地供應并沒有明顯增長，存貨不足，供應跟不上，銷售業(yè)績難以提升。而房企同時回歸一二線將會導致一二線城市的土地價格迅速回溫。一二線城市的地價偏高，但房價上漲有所顧忌、動能不足。土地儲備過多布局在一二線城市，勢必拖累業(yè)績增長。追求業(yè)績增長的房企勢必要下沉到三四線城市，但不是所有的三四線城市都有機會助力業(yè)績增長。”
張波對于未來房地產格局作出如下三方面判斷：首先，房企對于市場趨勢的判斷將更為清晰，城市群布局的策略將更為明顯。其次，房企開發(fā)戰(zhàn)略調整正在進行，不少房企正將重心重新調整回一二線，另一部分則抓住三四線城市的去庫存政策的最后紅利期。最后，千億門檻依然存在，頭部房企在放緩規(guī)模化節(jié)奏的同時，500-1000億年銷售規(guī)模房企的規(guī)�；愤�在持續(xù)。
“地價過快上漲將導致房企利潤率下降成為普遍情況。今年房企會更加看重利潤率的回升、深耕城市、謹慎拿地，這也意味著今年主流房企整體銷售業(yè)績增速會保持低速運行，這也有利于房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然市場出現了一些回溫信號，但我們不會再回到過去火熱的盛夏，當然也沒有寒冷的冬天，市場的分化與平穩(wěn)仍是大勢。”上述高管表示。
