在當(dāng)下消費(fèi)升級(jí)時(shí)代背景下，用戶更在意獲得服務(wù)和個(gè)性的體現(xiàn)，單純的精裝房難以滿足消費(fèi)者要求。風(fēng)格多變的定制家居解決了消費(fèi)者選擇單一的問題，兩者的結(jié)合使得房產(chǎn)走向定時(shí)時(shí)代，或許可以擦出新的火花，點(diǎn)燃下一個(gè)消費(fèi)爆點(diǎn)。

　　全屋定制是消費(fèi)市場(chǎng)的風(fēng)口，精裝房是政治政策下的強(qiáng)制要求，兩者的出現(xiàn)注定了房地產(chǎn)企業(yè)和家裝建材行業(yè)之間會(huì)有一次深度合作。

　　這種合作模式已經(jīng)很常見，去年7月，尚品宅配與世茂集團(tuán)達(dá)成合作，尚品宅配的“我+生活方式”和世茂集團(tuán)“世茂生活方式”在市場(chǎng)上都有較好的口碑。雙方合作的開展，將尚品宅配定制化家居產(chǎn)品接入“世茂More居”，將消費(fèi)場(chǎng)景搬到了業(yè)主家里，這種增值服務(wù)逐漸受到消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　紅星美凱龍和和地產(chǎn)商開展的合作，更深入，更早。2015年，紅星美凱龍攜手易居中國(guó)、新浪樂居、星空地產(chǎn)、好屋中國(guó)，達(dá)成合作包括北京、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、南京、福州、濟(jì)南、沈陽等的100多個(gè)城市的100多個(gè)樓盤。

　　部份樓盤已開始包括衣柜、玄關(guān)柜、瓷磚等產(chǎn)品配套出售，建材行業(yè)也很早就開展了和地產(chǎn)商的合作。蒙娜麗莎2016年工程相比已經(jīng)達(dá)到52.62%;馬可波羅品牌將近60%的年銷量均依靠工程渠道;新明珠、東鵬、馬可波羅、博德、歐神諾等瓷磚行業(yè)的頭部品牌，也早就開展和地產(chǎn)商的合作，成為萬科、恒大、碧桂園的長(zhǎng)期和做伙伴;索菲亞2017年上半年的工程類訂單同比增長(zhǎng)198.59%，交易額達(dá)到7800元。

　　現(xiàn)在地產(chǎn)商自建或聯(lián)營(yíng)的這種行為主要影響的是剛需市場(chǎng)。隨著精裝房的發(fā)展，地產(chǎn)商不僅是家居建材業(yè)內(nèi)單一品牌的合作對(duì)象。全屋定制產(chǎn)品也陸續(xù)被置入到精裝房項(xiàng)目里。

　　精裝房的增長(zhǎng)

　　住建部在1999年就有發(fā)布相關(guān)政策，建議或要求開發(fā)商多建設(shè)全裝修房或精裝房，減少毛坯房比例。自2002年建設(shè)部頒布《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，國(guó)內(nèi)首次明確“全裝修房”即“精裝修”的概念。

　　精裝修的最高水平是拎包入住，包括軟裝在內(nèi)所有空間裝修配套完成。目前市場(chǎng)上大多數(shù)的精裝修房?jī)H僅是全裝修的升級(jí)版本，大多數(shù)未包括衣柜、廳柜和軟裝，除開固裝的產(chǎn)品外，只是把廚衛(wèi)家具進(jìn)行了包含。但大型房企的精裝修已經(jīng)涉及了衣柜部分。

　　杭州從2005年開始，金色海岸、深藍(lán)廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目開始大規(guī)模推行精裝修交付，這也讓精裝修在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為高端樓盤的代名詞。隨著政策的推出，中高檔樓盤作為精裝修樓盤的首選，陸續(xù)推出精裝修項(xiàng)目。2009年開始，精裝修項(xiàng)目開始活躍于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并快速增長(zhǎng)。2013年至今，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)精裝修市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度高于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)規(guī)模。

在精裝房陸陸續(xù)續(xù)發(fā)展的十幾年里，精裝修房已發(fā)展成為大眾消費(fèi)產(chǎn)品。從2010年4月起，廈門市就要求島內(nèi)公開出讓的經(jīng)營(yíng)性住宅用地項(xiàng)目必須實(shí)行裝修一次到位。在2014出臺(tái)的《廈門市綠色建筑行動(dòng)實(shí)施方案》，從2014年1月起以招拍掛或協(xié)議出讓等方式新獲得建設(shè)用地的商品住宅項(xiàng)目，將全部推行一次裝修到位，廚房需配備餐廚垃圾處理系統(tǒng)。到今天，廈門已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了徹底精裝修。

　　精裝房的發(fā)展似乎與國(guó)家的發(fā)達(dá)成都呈正向相關(guān)。有數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)、日本等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的國(guó)家中，精裝房在住宅中的規(guī)劃占比已經(jīng)達(dá)到80%以上，而在國(guó)內(nèi)的大多數(shù)城市，精裝房占比只在10%-40%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)精裝房還有很大的市場(chǎng)空間。

　　隨著精裝修一起發(fā)展起來的還有全裝修。2002年出臺(tái)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中定義了全裝修的規(guī)范：商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱全裝修住宅。

　　精裝修已經(jīng)是必然趨勢(shì)，甚至有人預(yù)測(cè)，在2025年所有商品住宅都將是全裝修或精裝修房。

　　房產(chǎn)的定制時(shí)代

　　精裝修的涉入，是地產(chǎn)行業(yè)在房產(chǎn)市場(chǎng)下滑后的解困，也是家裝建材行業(yè)的流量出口。

　　在當(dāng)下“消費(fèi)升級(jí)”時(shí)代，用戶更在意獲得服務(wù)。地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)發(fā)展動(dòng)力，很大程度上也在于自身能夠給消費(fèi)者提供什么樣的服務(wù)。基于服務(wù)的發(fā)展會(huì)給行業(yè)帶來較大的潛力。消費(fèi)者不斷的提升需求質(zhì)量，房地產(chǎn)增長(zhǎng)率下降，整個(gè)裝修的增長(zhǎng)率還在9%、10%以上，可見市場(chǎng)升級(jí)換代的需求是不斷再增加，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，利潤(rùn)就依舊在。

　　萬科是地產(chǎn)行業(yè)較早涉入精裝房的企業(yè)，和輕舟裝飾、博洛尼裝飾等裝修公司均有深入合作。除擅長(zhǎng)精裝房的萬科外，恒大集團(tuán)曾與15家知名家居品牌成立家居聯(lián)盟。其中，家具制造企業(yè)涉及全友、聯(lián)邦、喜臨門、曲美、華日、索菲亞、頂固。涉及品類涵蓋實(shí)木、板式、定制三大家具領(lǐng)域。

　　碧桂園、綠地等多個(gè)知名地產(chǎn)商以聯(lián)盟、自建、自產(chǎn)、投資等形式入主整裝行業(yè)，作為家居建材行業(yè)之一的全屋定制品類也多得到“滲透”。

　　作為用戶來講，選擇精裝房，就順帶選擇了開發(fā)商的配套定制產(chǎn)品。不僅房屋本身，裝修風(fēng)格也需要獲得他們的認(rèn)同。盡管目前的精裝房的裝修風(fēng)格較為單一，但精裝房由于采購(gòu)渠道等多種原因，具有較高的性價(jià)比，這對(duì)“經(jīng)濟(jì)型”消費(fèi)者會(huì)有很大對(duì)吸引力。

　　定制家居和地產(chǎn)商合作的精裝房，在未來也許可以改變消費(fèi)者選擇風(fēng)格單一的問題。全屋定制之所以成為風(fēng)口，是因?yàn)槠涠嘧兊娘L(fēng)格滿足了當(dāng)下消費(fèi)者的需求。而這份多變，正式目前精裝房缺少的。

　　全屋定制向精裝房的滲透，較適合的模式是B2B2C或者是F2B2C的模式，消費(fèi)者可以分別選擇家裝風(fēng)格和戶型，最后組合在一起。可以是家裝公司以服務(wù)商的身份，通過地產(chǎn)公司，向消費(fèi)者提供服務(wù)。

　　從趨勢(shì)來說，工程似乎將成為建材家裝行業(yè)較大的銷售占比。但對(duì)經(jīng)銷商的沖擊，短時(shí)間不會(huì)顯現(xiàn)。相比瓷磚、水泥等主材，定制家裝的需求緯度比較廣。

　　在短暫的未來，工程與零售互為補(bǔ)充，工程訂單批量化生產(chǎn)，滿足大眾性需求，零售端的多變滿足客戶的個(gè)性化定制需求。至于定制家裝和房地產(chǎn)合作的深度，還要看房地產(chǎn)以后的發(fā)展走向。