在重拳調(diào)控下，北京樓市熱度得到了有效控制。即使是被房地產(chǎn)行業(yè)譽為“金九銀十”的9、10月份，成交較往年也有著明顯下降。而進入2017年最后一個月，冷淡的市場行情仍將持續(xù)。業(yè)內(nèi)預計，在今年的市場環(huán)境下，很難出現(xiàn)年底“翹尾”的情況。
117-646平方米大戶型成供應主流
受到預售價格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應熱點降入年度新低。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京樓市月度開盤項目數(shù)量僅在10個左右，最少的10月份僅5個項目入市，而到了年底這一情況也并未改善。
亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年12月，北京商品住宅市場預計將有10個項目入市銷售。其中僅華瞰·墨園一個項目為純新盤，其余包括華潤·萬橡府、珠光御景西園、遠洋天著春秋等在內(nèi)的9個入市項目，均為老項目后期。
不過值得注意的是，在12月預計入市的項目中，仍以大戶型產(chǎn)品占據(jù)主導地位。全部為中小戶型的僅中海國際城一個項目，另外除華瞰·墨園、京投發(fā)展·公園悅府兩個項目當中有部分中小戶型產(chǎn)品外，其他項目均僅提供117-646平方米的大戶型產(chǎn)品。
“目前市場當中在售的商品住宅項目多為改善型產(chǎn)品，因此以中大戶型為主，這也是今年整體住宅供應當中最為突出的結構性特征。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析指出。
事實上，這樣的供應結構同北京近年來土地市場的供應不無關系。眾所周知，最近幾年，北京土地市場供應的不斷縮緊，房地產(chǎn)企業(yè)在招拍掛市場上的競爭也愈發(fā)激烈。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰就曾指出北京土地市場“狼多肉少”，從客觀上也推升了地價。而為了追求利潤率的關系，有些房企也不得不將高價摘得的土地打造成高端住宅，這是市場選擇的結果。
明年限價商品房將大量入市
隨著土地供應的放開，北京土地市場也逐漸回歸理性。今年以來，土地市場供應了大量的限價商品房地塊，在有效平抑房價的同時，也解決了開發(fā)商的“土地饑渴”問題。從供應結構上來看，明年，隨著土地出讓環(huán)節(jié)便已限定“9070”戶型產(chǎn)品的商品房大量上市，新房市場產(chǎn)品同質化的現(xiàn)象就此打破，供應結構也將因此發(fā)生逆轉，中小戶型再度成為市場主力。而大戶型的高端改善產(chǎn)品則因后續(xù)供給乏力，將在市場上逐漸成為稀缺產(chǎn)品。
郭毅指出，今年截至目前出讓的住宅用地當中，含有可售純商品住宅的地塊多達42宗，且均設定限售價格，使得這些地塊項目必須通過加快周轉的方式，才能更好地控制財務成本，提高利潤水平。這將對明年的樓市供應產(chǎn)生明顯影響。“從趨勢上看，明年項目上市速度普遍有所提升，自明年年初開始限房價商品房將陸續(xù)入市，并且逐漸成為新房市場增量供應的中堅力量。”
此外，郭毅還稱，由于限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改客群，客群基數(shù)的大幅上升，讓明年新房市場的供需狀況有望雙雙回暖。
