金融業(yè)正以緊鑼密鼓之勢介入住房租賃行業(yè)。

　　步入11月短短一周，建行切入住房租賃市場發(fā)展的金融解決方案在武漢、佛山、深圳、惠州等城市住房租賃試點方案陸續(xù)落地，率先拉開了銀行業(yè)以市場化手段開展住房租賃業(yè)務(wù)的序幕。

　　一夜間，由開發(fā)商持有并運營，有著更長、更穩(wěn)定租期的住房租賃市場成為了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口。隨著多家銀行陸續(xù)介入住房租賃市場，或與房企、地方政府聯(lián)手，搭建住房租賃金融綜合服務(wù)平臺，住房租賃市場也被業(yè)界認為是一片新的藍海。

　　那么，在未來可期的規(guī)模巨大的住房租賃市場中，參與金融創(chuàng)新的政府部門、銀行、企業(yè)在其中分別扮演著怎樣的角色？銀行的切入，會給住房租賃市場帶來什么樣的影響？

　　某銀行內(nèi)部人士表示，中國住房租賃市場剛剛起步，目前各家銀行都在研究租賃住房市場的相關(guān)政策，未來會有更多銀行加入進來。銀行切入這個市場短期內(nèi)難以盈利，但可以期待規(guī)模效益。各家銀行的發(fā)力點無非在于對企業(yè)端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產(chǎn)證券化與退出機制等，貫穿租賃業(yè)務(wù)“開發(fā)-運營-消費—退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系會逐漸形成。

　　建行副行長黃毅指出，建行進軍租賃市場，是發(fā)現(xiàn)了市場中存在租買選擇機制。這說明，住房買賣市場和租賃市場之間存在一定的制衡機制，而這種關(guān)聯(lián)形成了市場自我調(diào)節(jié)機制，也就是租金與房價存在長期均衡關(guān)系。當然，這個機制存在的一個重要前提，就是要有發(fā)達的租賃市場，而恰恰在中國的住房租賃市場還沒有充分的發(fā)育，還是一塊金融服務(wù)的藍海。

　　爭搶萬億級市場

　　實際上，銀行業(yè)并不是住房租賃市場的新入局者，在此之前，已有多家金融機構(gòu)挺進。

　　早在今年8月，杭州市房管局與阿里巴巴達成合作，宣布共同打造國內(nèi)首個智慧住房租賃平臺。10月10日，支付寶宣布正式上線租房平臺，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等8座城市推廣信用租房。10月11日、17日、26日，中國銀聯(lián)分別與沈陽市房管局、武漢市房管局、合肥市政府達成住房租賃相關(guān)合作。10月20日，京東成為北京住房租賃市場的支持平臺，拿到了進軍住房租賃市場的入場券。

　　在“租購并舉”、“租住同權(quán)”等供給側(cè)改革各項長效機制政策指引下，銀行、支付巨頭、電商平臺等各路資本競相入場，帶著各自不同的玩法在住房租賃市場展開較量，恰有為樓市制定新的“游戲規(guī)則”之勢。

　　中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，租房平臺成為機構(gòu)介入住房租賃市場的標配。其中，支付寶上線的租房平臺，預(yù)計會有超過100萬間公寓入駐支付寶。

　　相對而言，中國銀聯(lián)、京東以及各大商業(yè)銀行則與地方政府合作更為緊密，更多參與住房租賃平臺基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，輸出技術(shù)服務(wù)能力、大數(shù)據(jù)等。中國銀聯(lián)正在著手打造住房租賃金融服務(wù)體系，計劃通過銀聯(lián)標準接口對接各銀行及其他各類金融機構(gòu)的金融產(chǎn)品。京東也在中標北京住房租賃監(jiān)管平臺后推動租賃監(jiān)管平臺上線運行，鏈家、我愛我家等房屋中介也開始將數(shù)據(jù)接入平臺。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，以租房平臺為基礎(chǔ)，疊加更多金融產(chǎn)品、金融服務(wù)是各機構(gòu)共同的思路。但它們的醉翁之意似乎不在租房這瓶“酒”中，通過租房業(yè)務(wù)捆綁更多用戶的消費金融或許才是其真正的目的所在。

　　建行的進攻

　　“從‘要買房找建行’，發(fā)展到今天‘要租房找建行’，這是我們剖析中國整個房地產(chǎn)開發(fā)中的各種問題、矛盾后，得出一個最重要的結(jié)論。”11月16日，建行副行長黃毅做出如此表述。

　　從歷史的過往來看，在中國的各大商業(yè)銀行中，建設(shè)銀行可以說是與中國房地產(chǎn)市場關(guān)系最為緊密的一個。

　　1985年4月，建行在深圳發(fā)放了全國首筆個人住房按揭貸款，揭開了我國個人住房按揭貸款發(fā)展的序幕。30多年后的11月3日，建行又在深圳發(fā)放了全國首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，宣布進軍住房租賃市場。

　　對于建行而言，這是一次全新的探索和嘗試。雖然在本報截稿前，還未收到建行的相關(guān)回復(fù)。但中國房地產(chǎn)報記者通過現(xiàn)有的資料對建行進軍住房租賃市場的整個過程及模式進行了梳理。

　　以建行在佛山和深圳兩地的模式為例，不同的運作模式特點也不盡相同。

　　佛山模式主要由政府主導(dǎo)推動，建行在其中主要發(fā)揮融資融智的作用。建行廣東省分行已經(jīng)開發(fā)出20項住房租賃金融產(chǎn)品，覆蓋租賃住房購租改建、裝修設(shè)施維護、租賃住房資產(chǎn)盤活、撮合交易與資金監(jiān)管等公司、投行、個人類產(chǎn)品在內(nèi)的產(chǎn)品鏈。

　　在深圳模式中，建行深圳分行攜手深圳市人才安居集團，聯(lián)合多家房企和用房企業(yè)，開展深度產(chǎn)融合作，由不同的租賃用房供給主體，針對不同需求提供多層次住房產(chǎn)品，推動市場批量待售房源“由售轉(zhuǎn)租”和社會零散房源“由短變長”。

　　當然，在與政府以及企業(yè)合作的過程中，建行也捕捉到了金融服務(wù)的商機。

　　11月2日，建行佛山市分行向佛山一家國有專業(yè)化住房租賃平臺企業(yè)一一建鑫住房租賃公司發(fā)放首筆6000萬元住房租賃貸款。11月3日，建行深圳分行發(fā)布了個人住房租賃貸款“按居貸”，對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放貸款。

　　黃毅表示，建行的個人租房貸款產(chǎn)品要在全國推廣，不局限于試點城市。雖實行基準利率，短期一定虧本，但銀行要的是規(guī)模效應(yīng)，規(guī)模大了自然賺錢了。

　　除此之外，建行還聯(lián)合有實力的開發(fā)商共同打造了一個“CCB建融家園”品牌長租社區(qū)，目的就是要解決房源供給端問題。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者獲悉，建行首批推出的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源共計5481套，涉及碧桂園、星河地產(chǎn)等6個住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源。

　　上游財經(jīng)專家顧問江瀚認為，以建行為首的多家商業(yè)銀行進入租賃市場無疑是將房地產(chǎn)的房貸業(yè)務(wù)向租賃信貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移的過程，只有這樣才能實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展與市場拓展的雙促進、雙融合。但擺在銀行面前的一個巨大的難點就是住房租賃市場的盈利痛點。地價太高導(dǎo)致租房回報率過低以及企業(yè)稅負較重，資金成本較高等原因?qū)е麻L期以來住房租賃市場缺少足夠有影響力的企業(yè)出現(xiàn)，盈利困局正擺在面前，如何能夠真正破局，還需要銀行進一步探索。

　　中信銀行相關(guān)負責(zé)人表示，對于已經(jīng)入場的銀行而言，雖然短期內(nèi)很難從租賃住房市場獲得較高的收益，但能在租賃住房領(lǐng)域首先進行金融創(chuàng)新，才能取得先發(fā)優(yōu)勢。

　　租房市場引爆資本熱潮

　　來自東方證券的一份報告顯示，預(yù)計到2030年，我國租賃人口將達2.7億，整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。

　　“目前我國租賃人口已達1.9億，主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，租賃市場規(guī)模已達1.3萬億元；其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%，合計已達5成。”東方證券分析師竺勁表示。

　　與巨大的租賃市場需求相比，我國租賃市場的供給卻難以滿足租房人群的需求。據(jù)58同城測算發(fā)現(xiàn)，目前上海、北京、深圳的租賃市場規(guī)模分別為1168億元、1054億元、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發(fā)達國家的一線城市，存在兩倍以上的發(fā)展空間。

　　這一切正是引爆此次資本熱潮的重要原因。

　　在黃毅看來，未來的中國租賃市場會出現(xiàn)以下的情況：

　　第一，住房租賃金融需求將催生多層次住房租賃的金融市場體系。

　　第二，參與住房租賃市場的金融機構(gòu)將多樣化，圍繞住房租賃將催生面向各個環(huán)節(jié)的信貸、征信、保險、證券化等融資業(yè)務(wù)，吸引越來越多的金融機構(gòu)主體參與到市場中來。

　　第三，金融產(chǎn)品和服務(wù)也將越來越齊全，隨著住房租賃市場的發(fā)展，覆蓋住房租賃環(huán)節(jié)的各個領(lǐng)域的各類產(chǎn)品和服務(wù)方案，將被創(chuàng)新和開發(fā)，形成日益完備的金融產(chǎn)品和服務(wù)體系。