一邊是不斷攀升的商業(yè)地產(chǎn)庫存，一邊是3年1.5萬套的住房租賃計劃，佛山想了個妙招，將二者科學(xué)的對接起來。近日，佛山公布了《佛山市推進(jìn)商業(yè)用房、辦公用房改建為租賃住房有關(guān)工作的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“通知”），其中提到建設(shè)單位、法人或個人可申請將商業(yè)、辦公等項目改建為租賃住房，用水、用電、用氣價格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
值得一提的是，在建、在售的新項目也可以改建成租賃住房，但改建后均不能再銷售，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
有數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，佛山寫字樓和商鋪的消化周期則分別達(dá)到了68個月和39個月，去庫存壓力不容小視。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對中國房地產(chǎn)報記者表示，從發(fā)展住房租賃市場和相關(guān)產(chǎn)業(yè)來說，佛山的新政是契合中央精神的。但如果從住宅租賃業(yè)務(wù)約5%的投資回報率、而且持有10年無法轉(zhuǎn)讓來看，無論是融資改造還是自由資金投入，對社會資本都不具吸引力。
商改住細(xì)則落地
根據(jù)通知，商業(yè)用房、辦公等用房改建成租賃住房須完成6個步驟。首先，項目單位、法人或個人可向規(guī)劃部門申請辦理租賃住房建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃部門按照相關(guān)規(guī)范，發(fā)放建設(shè)規(guī)劃許可，并注明為租賃住房。涉及建筑各層平面圖調(diào)整的，由項目單位、法人或個人向規(guī)劃部門按原功能申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑方案可按類住宅進(jìn)行設(shè)計，滿足租賃住房的使用要求。
在拿到租賃住房建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，由項目單位、法人或個人向公安消防部門申請辦理改建工程的消防設(shè)計審核或消防設(shè)計備案，公安消防部門按照現(xiàn)行國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行消防設(shè)計審核或消防設(shè)計備案抽查。
第3步是向住建部門申請，核發(fā)建筑工程施工許可證。此后，向規(guī)劃、住建、公安消防等部門申請驗收，備案后抄送不動產(chǎn)登記部門。最后兩個步驟是向流管機構(gòu)申請，辦理房屋租賃登記和備案，以及向供水、供電、燃?xì)獠块T申請，辦理按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行用水、用電、用氣價格。
通知指出，法人、個人房屋可改建為租賃住房，在建、在售的商業(yè)、辦公等項目也可改為租賃住房，但改建后，這些項目便不能再銷售。無論是哪一類型的改建項目，10年內(nèi)均不得轉(zhuǎn)讓。
用過量商業(yè)用房發(fā)展住房租賃市場
佛山官方指出，通知出臺的目的是加快培育和發(fā)展住房租賃市場，優(yōu)化佛山商業(yè)用房、辦公等用房功能結(jié)構(gòu)，切實解決商業(yè)、辦公用房過量的問題，培育住房租賃市場和建立購租并舉的住房制度，促進(jìn)佛山市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)提高租賃住房的有效供給的目標(biāo)。
佛山商業(yè)、辦公用房過量的問題確實比較嚴(yán)重。有統(tǒng)計顯示，2017年上半年，佛山商鋪的現(xiàn)有庫存量達(dá)306萬平方米，寫字樓也有212萬平方米庫存，消化周期分別達(dá)到了68個月和39個月。
正在運營中的商業(yè)物業(yè)空置率高企。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2016年佛山桂城商圈零售存量為68.4萬平方米，空置率達(dá)20.8%，季華路商圈零售存量為26.5萬平方米，空置率達(dá)30.2%，祖廟商圈零售存量為31.5萬平方米，空置率達(dá)9.4%。
在此之前，佛山市政府想了不少辦法希望能幫助商業(yè)、辦公用房去庫存。而國家的住房租賃市場發(fā)展計劃，恰好為這些庫存提供了一條出路。
佛山7月初上報的《佛山市開展全國租賃試點加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案》指出，將以佛山建鑫公司為主導(dǎo)，通過新建、改建、收購、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)以及整合城中村租賃房等渠道，以不低于各區(qū)出資額購買和籌集房源，按照有關(guān)政策提供租賃服務(wù)，以滿足不同區(qū)域住房和租賃人群的需求。佛山建鑫公司計劃今年推出3000套房源，3年內(nèi)推出15000套。
可以看到，新建、改建、收購、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)被當(dāng)作是籌集住房租賃房源的重要渠道。
佛山中原戰(zhàn)略中心的有關(guān)人士認(rèn)為，“商改租”有利于佛山商業(yè)用房加速去庫存，尤其是佛山當(dāng)前商業(yè)、辦公用房庫存量依然過大，后續(xù)市場開發(fā)堪憂的背景下，政策可謂是“及時雨”。“商改租”還可以起到盤活空置的作用，畢竟佛山商業(yè)物業(yè)面臨過剩，市場空置率仍高居不下。
在鄧浩志看來，“商改租”對于盤活商辦物業(yè)、發(fā)展租賃業(yè)務(wù)是有幫助的，但并不利于銷售去庫存。而目前，佛山商辦物業(yè)的去庫存壓力主要來自銷售端，大部分企業(yè)都傾向于銷售回籠資金，而不是自持。“如果改建成住宅出租，回報率僅5%，并不吸引。”因此，從短期來看，住房租賃市場的發(fā)展主力還是政府或國企，長遠(yuǎn)而言，能否吸引社會資金加入，就要看這個市場的盈利狀況能否改善。
