東莞:樓市預(yù)期轉(zhuǎn)向 理性回歸

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              在樓市調(diào)控政策收緊影響下,東莞樓市成交從去年的過度火熱轉(zhuǎn)向迅速降溫,特別是自“4·10新政”以來,東莞樓市成交量處于低谷。直至8月,在品牌房企紛紛加推新貨、合理定價的刺激下,成交量才有所好轉(zhuǎn)。

              供需下降 樓市逐步回暖

              據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月東莞住宅供應(yīng)49.07萬平方米,環(huán)比小幅下降5.26%,同比大降32.75%,創(chuàng)2013年以來同期新低。此外,在成交方面,7月住宅成交48.88萬平方米,環(huán)比下降2.59%,同比下降44.47%,創(chuàng)近三年新低。據(jù)介紹,受政策調(diào)控持續(xù)以及淡季影響,許多項(xiàng)目成交依然較弱。

              另外,合富大數(shù)據(jù)顯示,2017年1~7月東莞新建商品住房供應(yīng)252萬平方米,同比減少46%;簽約270萬平方米,同比減55%;均價16266元/平方米,同比上漲28%,漲幅較去年同期回落5個百分點(diǎn)。2017年1-7月簽約量僅占2016年全年的30%,由此可見,東莞限購給樓市成交帶來的影響較為深刻。其中,6月成交量略有回升,7月保持不相上下。8月份,在樓盤“以價換量”刺激下,樓市成交開始升溫,有望突破4000套。

              相關(guān)人士認(rèn)為,東莞樓市成交已擺脫持續(xù)下挫的困境,正逐漸走出低谷,處于底部回穩(wěn)的態(tài)勢。

              “金九銀十”臨近 開發(fā)商搶跑

              隨著新政3個月的消化期過去,觀望中的開發(fā)商開始蠢蠢欲動,推貨熱情大增。下半年樓市潛在供應(yīng)量大,“金九銀十”旺季即將到來,開發(fā)商提前搶跑,8月供應(yīng)量將持續(xù)回升。

              據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上周有碧桂園信鴻嘉譽(yù)、萬科云城、陽光城MODO等8個項(xiàng)目新增住宅1957套,環(huán)比大漲36.91%,其中碧桂園信鴻嘉譽(yù)、陽光城MODO都是大批量入市,共1368套,占住宅總供應(yīng)量的69.90%,住宅新增供應(yīng)大漲。據(jù)介紹,由于七八月是傳統(tǒng)市場淡季,在市場成交相對冷淡以及開發(fā)商的業(yè)績目標(biāo)壓力等推動下,房企加快推貨節(jié)奏以刺激購房者入市。

              不過,受到樓市政策調(diào)控持續(xù)加碼、外圍城市的成交降溫以及東莞首套房利率普遍回到基準(zhǔn)和上浮5%等因素影響,買家觀望態(tài)度加劇,市場調(diào)整態(tài)勢不改。相關(guān)人士認(rèn)為,買賣雙方持續(xù)僵持博弈,但市場已從過去的“賣方市場”轉(zhuǎn)為“買方市場”, 預(yù)計8月隨著市場供應(yīng)放量以及定價理性的項(xiàng)目走貨相對較好。

              影響:

              以價換量成為趨勢性策略

              據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上周東莞新建商品住宅成交面積20.3萬平方米,環(huán)比上漲118.59%,成交套數(shù)1858套,環(huán)比上漲172.66%,其中多以洋房成交為主,占住宅總成交量的84.77%。在上周住宅新增供應(yīng)大幅上漲的情況下,成交量同樣喜人,主要是因?yàn)榍捌谌胧许?xiàng)目集中網(wǎng)簽,碧桂園信鴻嘉譽(yù)住宅成交量為585套,碧桂園森林里住宅成交量為425套,集中網(wǎng)簽拉動了全市住宅成交量的上升。

              此外,東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示,上周住宅成交均價為16053元/平方米,環(huán)比下降0.03%,雖然價格有所回落,但依舊企穩(wěn)16000元/平方米。其中,上周新增供應(yīng)的項(xiàng)目碧桂園信鴻嘉譽(yù)定價相對市場預(yù)期較低,市場去化率效果理想,可以看出,開發(fā)商定價逐漸回歸合理區(qū)間,通過降低價格吸引購房者入市,以價換量將會成為開發(fā)商定價策略的趨勢所向。

              業(yè)內(nèi)人士:

              70~110平方米戶型成主力

              受到樓市調(diào)控政策、樓盤定價和購房群體影響,未來東莞樓市片區(qū)表現(xiàn)兩極分化更為明顯。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為,臨深片區(qū)隨著深圳客退潮以及失去購房資格后,交易量極度低迷,在售項(xiàng)目走貨困難重重。東部、水鄉(xiāng)以及城區(qū)片區(qū)以本地購房群體為主,價格合理的項(xiàng)目走貨普遍較好,成為市場交易熱點(diǎn)。尤其是東部片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)作為全市價格洼地,購房者擔(dān)心未來房價仍然會上漲,“趕早”出手的心態(tài)強(qiáng)。

              此外,在戶型方面,70~110平方米的首次置業(yè)戶型繼續(xù)成為市場成交主力軍,改善需求受到購買資格影響而受抑。此外,由于二手房入住快、居住氛圍相對成熟、配套更為完善等優(yōu)勢,分流了部分一手房需求。

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