樓市調控政策開年繼續加碼。

　　春節過后，央行頻頻收緊信貸，接連上調常備借貸便利(SLF)利率和7天、14天及28天逆回購中標利率，被稱為“政策性加息”。盡管利率的上調尚未傳導至銀行的公開存貸款，但已有北京、廣州、佛山等地的房貸政策開始收緊，多家銀行甚至約定首套房房貸利率不低于基準利率的90%。

　　業內普遍認為，央行貨幣政策調整，樓市去杠桿周期到來，嚴厲的房地產市場政策疊加折扣利率向上調整，將令本輪房價上漲過快的一二線城市量價齊跌。

　　記者近日調查了解到，作為風向標的深圳，二手房市場，部分急于出手的投資客已開始降價10%-20%，而新房市場也有開發商以特價房降價營銷，降幅約5%至10%。

　　房貸擰緊水龍頭

　　2月8日晚，有北京房地產交易中介稱收到通知，個人住房貸款利率不低于基準利率九折；自2月8日起簽署網簽合同的第二套個人住房（含新建住房、二手住房、置換式住房）按揭貸款期限最長不超過25年。

　　按照平均貸款300萬元計算二套房貸款，二套房目前執行利率標準為基準利率的1.1倍。從月供看，將增加1400元左右。

　　業內認為，這代表了在1月利率折扣減少后的繼續收緊，銀行未來貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩或是常態。信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前看信貸收緊趨勢下短期房價調控壓力大。

　　2月8日下午，又有消息稱，廣州、佛山也收緊了房貸。廣州郵儲銀行的首套房貸利率優惠從8.5折收緊至9折，興業銀行只有申請9.5折才能正常放款，廣州農商行也開始將房貸利率上調至9折，且需要排隊；另外，自2月5日起，工行佛山地區房貸折扣普遍收緊至8.8折，僅中海、保利、萬科等前十大開發商的新樓盤可做8.5折優惠。

　　除此之外，據澎湃新聞報道，總部在上海的某銀行近日接到央行“窗口指導”，要求2月份開始全口徑大力度壓降新增貸款規模；同時，現在包括對公和個人貸款在內的所有貸款項目都需要提前一個月報備，目前該行只有消費貸可以按時放款，其他都會延期一個月以上。

　　深圳部分銀行下調樓盤評估價擰緊水龍頭的動作，也是一種縮緊信號。由于杠桿的普及率，房貸政策對一線城市特別是此輪暴漲的龍頭深圳影響顯著。

　　記者從深圳地區的銀行了解到，部分國有銀行也有意控制投放額度，某國有銀行支行在1月份信貸投放量就大幅下滑，不及去年同期的1/4，但平安銀行、招商等股份制商業銀行的信貸投放仍然正常。

　　業內認為，影響2017年樓市走勢最關鍵的因素是資金價格的變化，目前看，加息或者變相加息的可能性已經出現。信貸絕對是影響短期房價的最重要因素，如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。此外，資本流出的壓力以及國際收支問題會使得央行考慮加息，人民幣貶值的趨勢是否會延續也會影響未來房地產市場的走勢。

　　去杠桿陣痛

　　高杠桿是高房價的最重要因素之一，如果管理層把杠桿變短會怎樣？

　　徐楓認為，未來在供給方面，一手房市場不排除少數開發商基于資金壓力而讓價走量，二手房市場亦可能出現一些坐擁多套住房的投機客降價出逃的行為，房價方面也有望在反復的小調整中漸趨穩定。

　　據本報記者了解，深圳已有開發商以特價房的形勢降價銷售，如佳兆業城市廣場 ( 詳情 圖庫 團購 點評 ) ，去年售價5萬元/平米以上，目前價格在4.5-4.8萬元/平米。而其它開發商仍處在觀望態度，由于價格備案受到政府的嚴格管制，同一樓盤價格備案價不允許超過前期價格，從去年下半年以來，新盤推出量極少。

　　尤其是深圳從去年11月開始調整評估價后，總的稅費增加明顯，比如總價高于280萬元的房子，屬于非普通住宅，增值稅就要多增幾萬到幾十萬元不等，這也增加了二手房投資和買房的成本，導致成交量再次下滑。

　　據深圳規土委數據，去年9月新房均價61600元/平米，降至今年1月54931元/平米，下降7000元/平米，2017年1月深圳新房成交量僅為1652套，創47個月以來單月新低，環比減少23.6%，同比降低七成；二手房成交2747套，環比下跌27.9%，同比下跌超八成。

　　另據深房協監測，今年春節假期結束以來，深圳房地產經紀機構二手房簽單活躍度遠不如去年：一是成交量低，5天內成交量總計為167 套，僅為去年同期的6%；二是成交態勢不如人意，去年春節假期后簽單量階梯式上揚，而今年簽單量上下震蕩無序，顯示出市場人氣的清淡和入市者的猶豫不定。

　　“業主不降價，購房者是不會買單的，但有的業主不急于出售也不肯降多少，市場還在僵持階段，目前降價成交的都是業主急于套現的，以投資客居多。”家家順地產一位中介人員告訴記者，大部分掛牌的房子都已經比高位降了10%-15%。

　　記者采訪發現，深圳最近兩年加入炒房隊伍的白領投資客，目前正承受著資金的壓力，他們大多通過銀行消費貸款和信用貸款，或者將第一套房從銀行做抵押貸款，作為第二、第三套房的首付款。尤其是2016年上半年才入場的投資客，已被套牢在樓市的頂峰，算上稅費賣出去還要虧本。

　　深圳一位房地產評估公司經理告訴記者，2015年以前入場的投資客壓力不大，可將升值大的房子到銀行做抵押貸款，加上出租可以抵部分月供，近兩年新入市兩三套的投資者壓力比較大，另外將杠桿用到極致的投資客，手上信用卡都幾十張，輪流套現的也都是在扛著。

　　“我固定了10套在手上不賣，其中前海9套，寶安1套，都是2009年入手的房子，2015年買了一套雙拼自住，資金上沒有壓力，拿著自住和出租，遇到超級筍盤就接手，市場回暖了就套現。”深圳一位資深投資客告訴本報記者，他的房子收益已經超過10倍，去掉月供，每個月還有多余的幾萬元租金。

　　“資深的投資客在去年高位就開始拋盤，玩久了就會有預感，留足資金等低位調整時再出手。”上述資深投資客說，樓市跟股市一樣，套牢在頂峰的永遠是跟風的散戶，一旦去杠桿會很痛苦，資金不足就連血本也可能虧掉。

　　專家認為，整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房價調整預期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。