一線城市遠郊房價陡漲、非限購區(qū)成交量刷新歷史……此輪樓市調(diào)控催生的“溢出效應(yīng)”正從多個維度影響著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程。

　　與此同時，面對一線城市高企的房價與日顯擁擠的地鐵，不少人將目光投向了城市周邊的衛(wèi)星城與中小城市，這里或?qū)⒊蔀闃鞘性隽靠臻g的來源所在。

　　嘉善售樓處擠滿上�？鸵痪�城市溢出效應(yīng)帶熱遠郊區(qū)縣

　　想到去年12月對母親買房沖動的那次成功“攔截”，在上海某股份制商業(yè)銀行工作的張小姐至今慶幸于自己的機智。

　　張小姐的母親曹阿姨平日里熱衷于短途旅行，11月底和幾個朋友去了一趟浙江省嘉善縣，順便轉(zhuǎn)了幾個當?shù)氐臉潜P，回來就和家里人說打算去那邊買套房子，“既做投資，以后還能養(yǎng)老”。

　　曹阿姨的理由很充分，陪同看房的中介和房產(chǎn)銷售全程都在描述“樓盤的火爆”，還告訴她“上海地鐵9號線以后會延伸到嘉善”，而且“上海的醫(yī)�？ㄒ部梢栽诩紊剖褂�”。

　　事后經(jīng)過張小姐核實，關(guān)于9號線和醫(yī)保卡的消息都是子虛烏有之事，曹阿姨也打消了去嘉善買房的念頭。但這絲毫不影響嘉善樓市的火爆，由于毗鄰上海，今年以來嘉善房價升溫明顯。嘉善某樓盤的一位銷售人員介紹，最熱鬧的時候售樓中心里擠滿了來自上海的購房者。

　　房地產(chǎn)的異常火熱甚至癲狂引發(fā)了極大的社會焦慮，2016年12月21日，嘉善縣中心城區(qū)啟動了住房限購政策，暫停向擁有一套及以上住房的非該縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。嘉善也由此成為浙江省2016年以來唯一一個實施限購的縣。

　　隨即，2017年1月10日，位于嘉善縣限購區(qū)域內(nèi)的兩宗商住地塊因無人報名流拍。此前，上述兩宗地塊曾于2016年12月15日因掛牌價低于政府底價流拍。

　　一線城市的溢出效應(yīng)在本輪行情中顯得尤為明顯，不少周邊的縣也受其影響加入了“限購”城市行列。和浙江省嘉興市嘉善縣一樣，江蘇省蘇州市下轄縣級市昆山市、河北省張家口市懷來縣均啟動了針對非本縣人口的限購措施。昆山毗鄰上海市，懷來縣則因為即將融入北京半小時經(jīng)濟圈的利好，吸引大量炒房客和剛需族涌入。

　　未限購區(qū)域成交量創(chuàng)新高調(diào)控避風(fēng)港效應(yīng)初顯

　不只是一線城市遠郊，二線熱點城市的未限購區(qū)域與周邊區(qū)縣也在這一輪地產(chǎn)牛市中受益良多。

　　2016年3月開始，受多重因素影響，浙江省省會城市杭州的房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出了“量高價穩(wěn)”的態(tài)勢，外地購房群體在杭州市場的活躍度也顯著增加。針對樓市過熱的狀況，杭州于9月下旬開始先后出臺了包括限購、限貸在內(nèi)的一系列樓市調(diào)控措施，“限外”成為其中一大關(guān)鍵詞。

　　外來購房者的置業(yè)資格被限后，杭州市區(qū)整體外來購房者比例持續(xù)下降，2016年年末基本回落到年初水平。部分熱錢則涌向未在限購范圍內(nèi)的富陽區(qū)、大江東等區(qū)域。根據(jù)透明售房研究院的統(tǒng)計，同屬于市區(qū)范圍但未被限購的大江東，2016年12月份外來購房者比重高達54%。

　　受調(diào)控持續(xù)發(fā)力與春節(jié)假期影響，杭州2017年1月的房地產(chǎn)市場逐步趨于平淡，全月新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下降逾三成，創(chuàng)下2016年3月以來最低。富陽區(qū)1月共成交新建商品住宅0.12萬套，創(chuàng)下近1年來最高，政策調(diào)控避風(fēng)港效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。從1月杭州全市商品住宅成交排行榜來看，富陽有3個項目入列成交套數(shù)前十，杭州主城區(qū)則無一項目上榜。

　　除未限購區(qū)域外，杭州下屬的桐廬、建德、淳安、臨安四個縣市2016年的總簽約量、簽約面積均創(chuàng)下2013年以來新高。其中，新建商品住宅共簽約21801套，簽約面積達277.57萬平方米，為四年以來最高值，簽約面積較2015年增加近七成。

　　杭州透明售房研究院院長方張接認為，樓市中所呈現(xiàn)出的溢出效應(yīng)將對現(xiàn)階段的去庫存產(chǎn)生一定的作用，但同時溢出效應(yīng)的形態(tài)又表現(xiàn)出明顯的梯度，資金首先會外溢到城市周邊區(qū)域，其次才是一些遠郊的區(qū)縣。“越遠離都市圈，其受到溢出效應(yīng)影響就越遞減，例如對浙江金華、麗水等地的作用就非常微小。”

　　環(huán)中心城市區(qū)域?qū)⒊蓸鞘性隽靠臻g所在

　　城市，讓生活更美好。然而，超大城市所面臨的人口超載、交通擁擠、空氣污染等公共資源緊缺問題也困擾著身處其中的人們。

　　國務(wù)院近日公布的《全國國土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》提出，提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

　　2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議也明確，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。

　　“有序轉(zhuǎn)移”、“加快疏解”無一不顯示出國家調(diào)整和優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和空間結(jié)構(gòu)，緩解大城市“負擔(dān)”的信心與決心。而對中國樓市而言，中心城市周邊的中小城市、衛(wèi)星城或?qū)⒊蔀闃鞘性隽靠臻g的重要來源所在。

　　方張接表示，實現(xiàn)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移是一個比較理想的狀態(tài)，但是這個目標的實現(xiàn)需要經(jīng)歷一個漫長的過程。現(xiàn)階段的情況仍然是大量購買力往一二線城市核心區(qū)聚集，尚未形成一個比較明顯的中心城市購買力向外溢出的效應(yīng)，“雖然在限購條件下有所顯現(xiàn)，但是就人口聚集度而言還是往中心城區(qū)集中。”

　　世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞認為，城市圈的形成需要大量的投入，畢竟一個城市的發(fā)展，取決于城市產(chǎn)業(yè)的成熟度、人口的增長以及收入增長帶來的需求拉動等諸多因素。

　　“中小型城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流等問題如果得不到根本性改變，城市圈的形成便只是停留在紙面上。”馬英樞說，根據(jù)目前出臺的政策文件分析，超大型城市并不是政府的規(guī)劃重點，政府不愿意繼續(xù)推動大型或者特大型城市的發(fā)展，更多地愿意去培育中小型城市。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，一線城市新增建設(shè)用地已無空間，其新增供應(yīng)主要來自周邊的中小城市、衛(wèi)星城。但對于二線熱點城市，本身的城市和人口規(guī)模與一線超大城市仍有很大距離，這些城市的發(fā)展空間仍具想象力。