近日，不少房企公布了11月份的銷售業(yè)績。從企業(yè)11月的市場表現(xiàn)中可看出，持續(xù)深入的調(diào)控影響已經(jīng)顯現(xiàn)，房企的整體銷售有所下滑。尤其是受新政提高非普通住宅、第二套房的首付門檻后，改善性需求受到較大限制，對(duì)中高端市場帶來一定壓力，一些產(chǎn)品線聚焦于中高端產(chǎn)品的房企受到的影響尤其明顯。
近半數(shù)重點(diǎn)房企業(yè)績出現(xiàn)下滑
自今年“十一”期間20多個(gè)城市先后上陣限購、限貸政策，部分熱點(diǎn)城市也加大對(duì)預(yù)售證的監(jiān)管力度，房企銷售節(jié)奏開始放緩，單月業(yè)績開始出現(xiàn)下滑。至11月，這種現(xiàn)象有延續(xù)的趨勢，不少房企月度銷售連續(xù)下滑。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，40家重點(diǎn)房企的總計(jì)銷售額為3146億元，同比下滑了2%，環(huán)比降幅則高達(dá)13%。其中，有18家房企11月的銷售金額環(huán)比10月均出現(xiàn)下滑，比如，萬科的環(huán)比降幅為40%，恒大為11%，中海為37%。
另據(jù)中金公司所監(jiān)測60個(gè)城市的數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控影響下，11月份新房銷售額環(huán)比下降23.6%，同比增速收窄至8.8%。銷售面積同比、環(huán)比分別下降8.7%和23.2%。
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，11月房企的銷售業(yè)績普遍下滑。其中，以偏高端與改善項(xiàng)目為主的企業(yè)，可能影響更大。尤其是對(duì)于布局聚焦在調(diào)控政策相對(duì)嚴(yán)厲的20個(gè)核心城市的企業(yè)而言，銷售業(yè)績受到的影響更為明顯。
部分房企通過收并購逆市增長
隨市場行情轉(zhuǎn)冷，房企月度銷售紛紛應(yīng)聲下滑，不過，還有部分房企通過收并購策略實(shí)現(xiàn)規(guī)模壯大。
專家表示，陽光城、金地等企業(yè)通過收并購的方式，讓業(yè)績保持了穩(wěn)定。其中，金地將廣電地產(chǎn)并入旗下，單月銷售額提升至134億元，不僅同比增長70%，而且環(huán)比業(yè)績翻番。而陽光城則將廣州、長沙的收購項(xiàng)目的業(yè)績并表，同樣擴(kuò)張規(guī)模，11月銷售額環(huán)比增長132%。
專家看來，11月部分房企業(yè)績上升，和項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)及部分加快入市的購房需求也有一定關(guān)系。尤其是大城市紛紛限購后，部分中小城市的購房者，因年底前擔(dān)心政策尤其是信貸政策有變，從而加快購房節(jié)奏。比如，監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，11月，包括南寧恒大城、重慶恒大御都會(huì)、南寧恒大華府、天津恒大帝景等多個(gè)項(xiàng)目銷售情況良好，對(duì)恒大11月整體銷售金額的貢獻(xiàn)較大。
在有的房企成功“卡位”的同時(shí)，也有不少房企開始掉隊(duì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，寶龍、協(xié)信等中小企業(yè)，目前處于發(fā)展不前的狀態(tài)。其中綠地更是入股協(xié)信地產(chǎn)，成為其大股東之一。
■ 趨勢
12月難現(xiàn)沖刺或現(xiàn)主動(dòng)調(diào)價(jià)
專家表示，鑒于多數(shù)房企今年前9月收獲不錯(cuò)業(yè)績，不少房企更提前完成全年目標(biāo)，12月企業(yè)層面不會(huì)有大的沖刺動(dòng)作，總體將處于平穩(wěn)。當(dāng)然也不排除一些中型企業(yè)為了排名獲得提升，保持較高的銷售積極性。
而在張宏偉看來，12月房企還有沖擊銷售業(yè)績的機(jī)會(huì)，有些項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)做出相應(yīng)讓步。“開發(fā)商在價(jià)格上有所折扣，政府可能才肯發(fā)銷售許可證。另外，在目前市場去化率不高的情況下，開發(fā)商有可能主動(dòng)調(diào)整房價(jià)，以期帶動(dòng)銷售。”
同時(shí)，在業(yè)內(nèi)看來，未來市場行情不容樂觀，房企銷售下滑現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù)。中金公司研究部預(yù)計(jì)，今年四季度疲弱的銷售表現(xiàn)將延續(xù)至明年一季度。“預(yù)計(jì)12月份新房整體銷售額同比將下降5%，環(huán)比下降8%；銷售面積同比下降18%，環(huán)比下降5%。”
■ 看點(diǎn)
綠城：銷售+代建 首次撞線千億
在11月末，成立22年的綠城首次“撞線”千億。
11月30日晚間，綠城中國宣布，2016年11月，綠城集團(tuán)取得銷售面積約40萬平方米，當(dāng)月銷售金額約為87億元。前11月，綠城集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額約867億元，其中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為456億元。另有累計(jì)已簽認(rèn)購協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額約人民幣35億元，其中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為人民幣18億元。項(xiàng)目代建方面，前11月，綠城集團(tuán)代建項(xiàng)目累計(jì)合同銷售金額約人民幣161億元。綜上所述，1-11月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約561萬平方米，總合同銷售金額約1028億元。
在2015年中交在綠城開始掌握主動(dòng)權(quán)后，提出了2017年擬達(dá)到千億規(guī)模的目標(biāo)。在今年8月底舉行的綠城集團(tuán)業(yè)績說明會(huì)上，綠城高管曾透露，今年公司不公開上調(diào)目標(biāo)，“但900億-1000億是我們的內(nèi)部指標(biāo)。”
中金公司研究部認(rèn)為，考慮到綠城可售貨源充足，預(yù)計(jì)達(dá)1500億-1600億元，同時(shí)其去化率將維持在60%左右，這對(duì)專注高端住宅市場的地產(chǎn)公司而言已處于較高水平。由此預(yù)計(jì)，綠城2017年銷售的同比增長幅度在5%以內(nèi)。
恒大萬科爭霸 碧桂園沖3000億
“9·30新政”后房企銷售節(jié)奏整體放緩，不過，從1-11月的整體業(yè)績來看，大中型企業(yè)仍保持較穩(wěn)定的增速。數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年排名前十和排名前一百名的入榜門檻持續(xù)提升，“千億房企”陣營已擴(kuò)容至10家，比去年全年的7家增加了3家。除已實(shí)現(xiàn)3000億銷售金額的恒大和萬科，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，碧桂園年前破3000億也幾成定局。
恒大、萬科的年度銷售第一的爭奪還在繼續(xù)。12月2日，萬科發(fā)布公告稱，前11月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。12月5日，恒大發(fā)布公告，1至11月份，恒大累計(jì)合約銷售面積約為4195萬平方米，累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元，完成年度合約銷售目標(biāo)人民幣3000億元的116.3%。
碧桂園也不示弱，不斷發(fā)力一二線城市和海外樓市。公開資料顯示，截至11月30日，碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯(lián)營公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2881.4億元，合同銷售建筑面積約3527萬平方米。
“碧桂園今年的態(tài)度一直很積極，即使是在前三季度熱銷的大環(huán)境下，其營銷動(dòng)作不斷，尤其是在三四線項(xiàng)目的去化上，始終保持向上的態(tài)度。”專家表示。
