在人民幣實(shí)現(xiàn)可自由兌換前，行政手段調(diào)控的效果會(huì)更好一些；但房?jī)r(jià)要真正降下去，犧牲土地出讓金收入是明確的。
11月28日，天津和上海同時(shí)出臺(tái)十月長(zhǎng)假之后的第二輪新調(diào)控政策，首付款將大幅提高，據(jù)媒體報(bào)道，央行對(duì)住房按揭貸款提出窗口指導(dǎo)，要求控制貸款。
事實(shí)上，中國(guó)房?jī)r(jià)之高已嚴(yán)重觸及了三個(gè)頂部：第一個(gè)是市場(chǎng)頂，第二個(gè)是國(guó)際頂，第三個(gè)是政策頂。一般而言，市場(chǎng)頂要比政策頂高一些，比政策底更低一些；縱觀股市和樓市，大致如此。但是，如果觸及國(guó)際頂，就很難再高上去了。
在市場(chǎng)頂方面，依照國(guó)際慣例下的指標(biāo)衡量，中國(guó)房地產(chǎn)多年前已觸市場(chǎng)頂、并且連年創(chuàng)新高，很多人以為，這種趨勢(shì)會(huì)一直持續(xù)下去。就國(guó)際頂而言，北京、上海和深圳的高房?jī)r(jià)可以進(jìn)入世界前十強(qiáng)，但對(duì)比城市居民收入，卻不及其他入榜城市的三分之一，如果綜合空氣質(zhì)量等生活品質(zhì)，更是無(wú)法相提并論。
因此，綜合市場(chǎng)和國(guó)際的雙頂比較之后，行政下了狠手。對(duì)比一下不難發(fā)現(xiàn)，本輪調(diào)控?zé)o論從性質(zhì)、作用還是影響跟以前絕非一樣。此次調(diào)控是降房?jī)r(jià)，以前的調(diào)控是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲。
為什么這樣說？
眾所周知的是，地方財(cái)政收入的很大部分來(lái)自于土地出讓金，依照最低估算，房?jī)r(jià)中60%以上被地方的土地出讓金和稅費(fèi)占據(jù)。所以，地方出臺(tái)的調(diào)控政策雖然看起來(lái)很努力，但卻造成了土地供應(yīng)的減少，致使地王頻出，最終還是拉高了房?jī)r(jià)。而種種地方政策，致使假離婚等社會(huì)問題頻出，但符合條件的購(gòu)房者卻依舊可以高價(jià)購(gòu)買房子。
而這一輪調(diào)控，據(jù)媒體透露，高層明確指出多個(gè)城市包括北京、上海、深圳和很多二線城市的房?jī)r(jià)只能下跌不能上漲。在這一背景下，才有了央行、上海和天津——相信還會(huì)有更多的城市跟進(jìn)的嚴(yán)厲調(diào)控政策。
不僅如此，銀監(jiān)會(huì)也對(duì)通過網(wǎng)絡(luò)或其他手段籌集首付款做出了嚴(yán)厲的禁止規(guī)定。綜合各種情況看，目前的調(diào)控措施基本屬于股市中的熔斷機(jī)制，一線城市的交易量自十月以來(lái)基本有了大幅降低。并且，調(diào)控政策出臺(tái)后，購(gòu)房者需要籌集的首付款會(huì)更多，高杠桿購(gòu)房者也會(huì)相應(yīng)減少。
9月27日，筆者曾撰文《人民幣國(guó)際化 高房?jī)r(jià)拐點(diǎn)來(lái)了》，闡述了房地產(chǎn)背后的金融邏輯。事實(shí)上，自10月1日人民幣入籃子，人民幣的國(guó)家化起點(diǎn)將會(huì)到來(lái)。而自10月至今，人民幣對(duì)美元持續(xù)貶值，當(dāng)人民幣與國(guó)際貨幣達(dá)到均衡狀態(tài)后，人民幣或許會(huì)實(shí)現(xiàn)可自由兌換。
然而，實(shí)現(xiàn)人民幣可自由兌換的前提是，中國(guó)資本市場(chǎng)的泡沫要被擠掉。就我國(guó)來(lái)看，去年股市暴漲到5100多點(diǎn)后，已降到了安全區(qū)，目前的點(diǎn)位跌也不會(huì)出現(xiàn)腰斬的情況了。而人民幣的修正性貶值也在持續(xù)。在擠掉股市和人民幣的泡沫后，觸及三個(gè)頂?shù)闹袊?guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也可想而知。因此，目前的問題并非房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，而是會(huì)在人民幣國(guó)際化之前跌還是之后跌。
為什么房?jī)r(jià)會(huì)跌？因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的維持需要有熱錢和游資加以維持。但隨著人民幣加入SDR實(shí)現(xiàn)可自由兌換，本幣貶值，從投資角度考慮，以人民幣計(jì)價(jià)的房子將被拋售，國(guó)外對(duì)本國(guó)的投資意愿也會(huì)降低，加之經(jīng)濟(jì)處于下行周期，資本外流大于流入，從而使高房?jī)r(jià)難以為繼。
縱觀國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在本幣國(guó)際化的路上，房?jī)r(jià)上漲的背景是有外資涌入，經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，致使本幣升值。除此之外，只會(huì)下跌。當(dāng)然，也有本幣貶值房?jī)r(jià)不跌的時(shí)候，但在經(jīng)濟(jì)下行、資金外流和本幣貶值、房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重的情況下，房?jī)r(jià)只會(huì)下跌。
這里需要警惕的是，假如房?jī)r(jià)在人民幣國(guó)際化之后暴跌，其危害將遠(yuǎn)大于國(guó)際化之前跌。“日本病”即是一例，日本在20世紀(jì)80年代初趕超美國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)形成了經(jīng)濟(jì)病癥。其爆發(fā)表現(xiàn)在本幣對(duì)美元持續(xù)上漲后暴跌；股市創(chuàng)歷史最高后暴跌；房地產(chǎn)泡沫破滅后暴跌。自此，日本陷入了二十年的經(jīng)濟(jì)低迷。
因此，在人民幣正式實(shí)現(xiàn)可自由兌換之前，匯率和資本項(xiàng)下尚可控，行政手段調(diào)控的效果會(huì)更好一些。只是，本輪房?jī)r(jià)要真正降下去，犧牲地方財(cái)政，特別是土地出讓金收入是明確的。不過，相對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展和匯率改革目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這些犧牲算不了什么。
