一向以平穩(wěn)著稱的德國，房產(chǎn)價格也罕見上漲，來自歐盟和中國的買家成為德國樓市的主要投資者，上漲的房價已經(jīng)引起德國政府警惕，構(gòu)想著針對外國購房者的稅收機制。
房價上漲似乎已經(jīng)席卷全球，中國人的投資身影也出現(xiàn)在世界上任何一個角落。連一向平穩(wěn)的德國也不例外。
在全世界的發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和房價低廉的幾乎僅有德國一個。作為社會福利的關(guān)鍵一環(huán)，德國政府鼓勵租房而非買房，數(shù)十年來房地產(chǎn)市場一直以平穩(wěn)著稱，被譽為“德國模式”。
但是近年來，德國房價總體呈現(xiàn)增長態(tài)勢，租金也明顯上漲，根據(jù)海外房地產(chǎn)投資平臺居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，2016年二季度，德國房市漲幅排全球第三，同比增長10.1%。
來自歐盟和中國的買家成為德國樓市的主要投資者，低廉的房價被認(rèn)為是資金避風(fēng)港，但德國政府對于炒樓盈利有嚴(yán)格的限制和懲罰措施，炒樓并不能明顯獲利；投資者更看重的是保值增值或租金收益。
目前，上漲的房價已經(jīng)引起德國政府警惕。比如柏林市政府正密切關(guān)注溫哥華政府采取的針對外國購房者的稅收實施情況，也在構(gòu)想針對外國購房者的稅收機制。
持續(xù)升溫的德國樓市
二季度漲幅10%，全球第三，令人對德國樓市產(chǎn)生好奇：這里究竟發(fā)生了什么？
畢竟，在1977年至2010年期間，德國平均房價僅上漲60%，其中2000年之后的10年里，德國物價平均每年漲幅2%，房價漲幅僅有1%。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道多方采訪發(fā)現(xiàn)，德國房地產(chǎn)的平穩(wěn)局面被打破，始自2008年金融危機后，德國房地產(chǎn)價格上升的步伐開始加快。
根據(jù)德國統(tǒng)計網(wǎng)站statista發(fā)布的報告，到2013年，德國大中城市的平均房價相較2007年幾乎翻倍。以西部城市杜塞爾多夫為例，2007年每平方米房價平均為1775歐元（約1.51萬元人民幣），而到了2013年四季度已上漲至3760歐元（約3.20萬元人民幣）。
2015年，德國中央房地產(chǎn)委員會以一套高配、約六七十平米的單元房為例，調(diào)查7大城市2015年1至9月與2014年同期房價增減情況，結(jié)果顯示，斯圖加特的房價增長最高，達(dá)18.8%，其次是柏林（14.4%）、慕尼黑（12.9%）、科隆（12.5%）、法蘭克福（11.7%）、漢堡（9.4%）及杜塞爾多夫（8.7%）。
進(jìn)入2016年，德國房價上漲加快。根據(jù)全球最大中文海外房地產(chǎn)平臺居外網(wǎng)報告，2016年2季度，全球房市漲幅排名前五位的市場分別為：新西蘭（10.43%），羅馬尼亞（12.1%），德國（10.1%），土耳其（9.67%）與加拿大（8.40%）。
房價上漲趨勢在大城市更為明顯，據(jù)居外網(wǎng)英國歐洲及中東地區(qū)負(fù)責(zé)人Bernie Morris介紹，柏林房價一直處于領(lǐng)先地位，自2007年以來公寓價格上漲了97.7%，房租上漲了51.1%。
其他一些中小城市房價也在上漲。德國中央房地產(chǎn)委員會發(fā)布的報告顯示，2016年，在德國縣一級和非縣轄城市，房價增長超過6%。
值得關(guān)注的是，除了房屋售價高漲，德國的租房價格也在不斷上漲。
在擁有比較成熟發(fā)達(dá)的住房租賃市場和完善的住房租賃政策的德國，半數(shù)德國人選擇租房。據(jù)德國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，只有約50.4%的德國家庭居住在自有住房中，49.6%的家庭租房居住，年輕人中超過70%都是“租房族”。
德國城建研究所調(diào)查顯示，2015至2016年，德國全國平均房租上漲了3.3%。
一些大城市如柏林、慕尼黑、漢堡等房租上漲幅度更大，德國南部的一些大學(xué)城的漲幅也超過了50%，巴伐利亞州首府慕尼黑更是高達(dá)69%。
同樣以前述7大城市一套高配、約六七十平米的單元房為例，2015年1至9月與2014年同期相比，慕尼黑的租金增長高達(dá)7.4%。其次是斯圖加特（6.8%）、柏林（4.4%）、法蘭克福（3.8%）、杜塞爾多夫（3%）、科隆（3%）和漢堡（1%）。
生活在杜塞爾多夫的中國留學(xué)生林樺對于租金上漲的感受明顯。她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，其租住的杜塞周邊米爾海姆片區(qū)，近一年來房租上漲約20%。
“房價避風(fēng)港”背后
德國樓市的平靜局面是被什么打破的？中國社科院歐洲研究所博士秦愛華指出，全球金融危機爆發(fā)后，歐洲部分國家的房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重沖擊，歐元區(qū)國家房價急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫破裂，從2008年開始一直處于下降狀態(tài)。特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國家房價跌幅更大。
而價格穩(wěn)定、風(fēng)險更低的德國房地產(chǎn)市場成了國際投資的避風(fēng)港，部分歐洲國家的房地產(chǎn)投資方將資金轉(zhuǎn)向了德國，從而推高了德國房價。
據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，2009年柏林房地產(chǎn)15%為外國買家所購，這一數(shù)字在去年增加到68%。
除了法國、意大利、西班牙等周邊國家，據(jù)Bernie Morris介紹，中國買家對德國房地產(chǎn)的熱情也在攀升。2016年第2季度中國人詢盤量（網(wǎng)上訪問量與線上線下咨詢量總和）達(dá)到有記錄以來最高值，比2015年明顯增多，其中投資買房的比例占39.9%；柏林、法蘭克福、杜塞爾多夫成為最受中國買家歡迎的德國城市。
在德國西部北威州首府杜塞爾多夫，專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Ruediger Holey向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，“越來越多的投資者到來，他們傾向于購買10萬歐元到50萬歐元的房產(chǎn)。”
記者實地走訪了解到，杜塞擁有大量中國留學(xué)生及來此做生意的華人，許多中國買家在杜塞購置整棟舊樓，然后改建成公寓出租，收益不菲；由于單純的海外投資者買房不能貸款，許多中國投資者是一次性付款。一些總價幾十萬人民幣的小公寓很搶手。
此外，為了刺激經(jīng)濟復(fù)蘇，歐洲央行實行低利率政策，也推動了德國樓市的強勢增長。金融危機后基準(zhǔn)利率不斷下降，截至2016年8月8日，歐央行的基準(zhǔn)利率已降至-0.4%。
Ruediger Holey說，低利率是造成價格上漲最主要的因素，這使更多人負(fù)擔(dān)得起房產(chǎn)，推動價格升高。“近5年來德國7大城市及他們周邊地區(qū)的樓價房價增長率甚至達(dá)到30%。”Ruediger Holey表示。
總體而言，近年來德國經(jīng)濟呈積極態(tài)勢，據(jù)德國聯(lián)邦銀行預(yù)計，2016年德國經(jīng)濟的增長將超過3.0%，經(jīng)濟增長使得房地產(chǎn)需求也一定程度上升。不少投資者認(rèn)為，德國房地產(chǎn)價格的上揚是由宏觀經(jīng)濟走勢決定的。
經(jīng)濟增長對人口的吸引力也在增強，僅德國首都柏林，每年就有4萬人搬遷到這里。Bernie Morris預(yù)計，柏林近年來新增居民約100萬，但人口數(shù)仍低于二戰(zhàn)前，仍有很大增長空間。
除此以外，難民不斷涌入德國，在2015年一年，柏林就接收了5.4萬名難民。
德國郵政銀行報告認(rèn)為，僅1%的人口增長就將使城市公寓價格平均提高3.5%，獨棟房屋提高1.9%。報告分析，難民人數(shù)上升本身不會直接影響房地產(chǎn)成本，但會造成價格上出現(xiàn)“多米諾現(xiàn)象”。住房補貼會增加需求量，這反過來會推高需求和高端租賃成本，最終提高收購價格。
政府管控抑制房價
多年來，德國房地產(chǎn)一直處于政府的強硬干預(yù)之下，調(diào)控重點始終放在抑制房價上漲、打擊投機炒作房價、有效保障住房民生上。
面對火熱的房地產(chǎn)市場，德國政府延續(xù)了其對房地產(chǎn)市場一貫強硬的做法，從增加房屋供給與抑制房產(chǎn)炒作方面出臺了一系列措施。
德國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，德國批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達(dá)到峰值后逐年下降。
但從2009年開始，德國政府批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中，2014年批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量同比增長近5%。2015年1-9月德國政府批準(zhǔn)建設(shè)住宅數(shù)量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設(shè)。
以柏林為例，柏林政府決定，截至2026年，將實現(xiàn)公寓數(shù)量從8萬套提高到40萬套的目標(biāo)。為此，柏林城市內(nèi)的六大國有房地產(chǎn)公司，將從市場上購買26600套公寓，并建造53400套新住房來滿足市場需要。
與此同時，柏林市政府劃定了33個社區(qū)作為“城市保留區(qū)”，并在保留區(qū)內(nèi)禁止再開發(fā)項目；社區(qū)的房東也不能將房屋變賣為托管公寓，以防止房產(chǎn)投資商哄抬房價。
事實上，在德國嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下，炒房盈利空間不大。在德國，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉(zhuǎn)讓，其綜合稅率更高達(dá)50%。如果五年內(nèi)賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。
Ruediger Holey告訴記者，盡管現(xiàn)在新建公寓中投資比例占很大部分，但想通過投資房地產(chǎn)賺取差價的人很少，大部分買房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的雙重壓力下尋求的避風(fēng)港。
德國還通過嚴(yán)格的房價定價機制穩(wěn)定住房價格，德國的房價、地價和房租都實行指導(dǎo)價制度。德國法律還規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構(gòu)成違法行為。如果地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便構(gòu)成犯罪。
Ruediger Holey談到了德國最新規(guī)定：20%至30%的新房地產(chǎn)項目中，如果有超過100個公寓的項目，那么它必須是低價公寓。
在租房方面，德國有嚴(yán)格的《租房法》，并出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益的政策。德國政府修建了大量商品房，其標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商對外銷售的房子沒有任何區(qū)別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。
德國不允許政府或物業(yè)擁有者隨意調(diào)高租金，德國法律對房租的上限進(jìn)行限制：與“指導(dǎo)價”制度類似，如果房租超出政府規(guī)定“合理租價”的20%，就構(gòu)成違法行為。如果超過50%，就構(gòu)成犯罪，將有可能面臨三年徒刑。
在租房客占據(jù)了城市人口85%的柏林，政府近期出臺了一項新規(guī)定，要求新簽訂的租賃契約中，房價不能高于城市平均水平的10%。為推進(jìn)該項規(guī)定，柏林政府正在通過要求房東公開前次租賃價格的方式，從而監(jiān)測新收取的房租是否符合政府規(guī)定。
盡管房價持續(xù)攀高、政府出臺抑制措施，仍有投資者對房地產(chǎn)市場保持信心，Bernie Morris說：“柏林房產(chǎn)是全球中價格最合理的城市，這里的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西方其他各國首都， 這里每平米2500英鎊的價錢與倫敦的5000英鎊和巴黎的6000英鎊比起來還很便宜。柏林房市要達(dá)到與那些城市一樣的高價還需要一段時間。”
