近年來,超級(jí)特大國際都市京滬深的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直“高燒”不退，房價(jià)更是一路高歌猛進(jìn)，大漲特漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，2006年北京平均房價(jià)約為8077元，2016年京城房價(jià)漲至38926，足足翻了4倍之多。

　　上海，十年前房價(jià)不足一萬元，十年后，均價(jià)已突破43000元，十年上漲近4倍。

　　深圳后來者居上，數(shù)據(jù)顯示，深圳2006年均價(jià)只有6757元，而2016年均價(jià)已到54478元，漲幅高達(dá)706%。

　　房價(jià)一路飆升，預(yù)期在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間里漲勢(shì)依舊迅猛。究竟是哪些因素一直在支撐一線房價(jià)呢？

　　資源高度集中 人口紅利凸顯

　　超一線城市擁有最優(yōu)質(zhì)的資源，導(dǎo)致各階層人士趨之若鶩，爭相涌入，最終的結(jié)果就是人口密度過度集中，人口數(shù)量出現(xiàn)爆發(fā)式的增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止2015年底，北京常住人口2170.5萬，戶籍人口1300萬，外來人口870.5萬；上海常住人口2415.27萬，戶籍人口1400萬，外來人口800多萬；深圳常住人口1137.89萬，戶籍人口300萬，外來人口800多萬。三個(gè)城市人口總計(jì)達(dá)到5700多萬，相當(dāng)于全國13億總?cè)丝诘?.4%，并且每年仍然呈現(xiàn)快速增長趨勢(shì)。

　　城市的人口年齡結(jié)構(gòu)將決定樓市未來需求的可持續(xù)性。而京滬深人口結(jié)構(gòu)年輕化，勞動(dòng)力資源豐富，正處于“人口紅利”的黃金時(shí)期。在未來較長一段時(shí)間里，將成為支撐房價(jià)上漲的強(qiáng)勁動(dòng)力。

　　土地供應(yīng)下降且“逢拍必地王”

　　超一線城市土地供應(yīng)緊張，“逢拍必地王”、“面粉貴過面包”成業(yè)內(nèi)常態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%。無論是土地交易宗數(shù)，還是交易體量均創(chuàng)下歷史新低。

　　上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌。有數(shù)據(jù)稱，上海將建設(shè)用地鎖死在3226平方公里，截止2013年已用3070平方公里，未來全部還剩不到156平方公里（含商辦、工業(yè)）。

　　深圳土地供應(yīng)同樣緊張，根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)模控制在976平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字已達(dá)約940平方公里。

　　京滬深土地供給日益縮減，而大型房企資金相對(duì)充裕，在預(yù)期未來房價(jià)將繼續(xù)走高的前提下，頻頻出手，爭相拿地，導(dǎo)致三高地塊頻出，地市好不熱鬧。

　　8月11日，上海地市風(fēng)云再起。融信中國豪擲110.1億元拿地，樓板價(jià)高達(dá)100315元/平方米，預(yù)期未來售價(jià)將達(dá)到150000元/平方米。

　　2016年6月2日，深圳龍華地王在經(jīng)歷60億元以下、60億到70億、70億元以上三個(gè)分水嶺之后，最終以82.9億元的總價(jià)成交，折合樓面價(jià)5.68萬/平方　米。

　　北京的高價(jià)地塊頻出，如“廣渠路15號(hào)地”、“萬柳地塊”、“農(nóng)展館地”。

　　地市是樓市的試金石。房企拿地成本高，為實(shí)現(xiàn)一定的利潤率必定抬高房價(jià)，另外，從企業(yè)策略角度，房企為增大影響力，樹立標(biāo)桿形象，高房價(jià)、豪宅化也逐漸成為趨勢(shì)。因而地價(jià)貴族化，帶動(dòng)周邊房價(jià)瘋漲；預(yù)期未來房價(jià)上漲，房企“下血本”高價(jià)拿地，仿佛拿到了地就拿到了未來。

　　庫存告急導(dǎo)致房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲

　　今年房價(jià)的基本邏輯是“供給短缺導(dǎo)致的報(bào)復(fù)性上漲”。

　　從現(xiàn)有庫存來看，截至8月20日，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套。按照每月1萬多套的簽售，去庫存周期不足5個(gè)月，盡管北京市場(chǎng)已經(jīng)是二手房唱主角，但新房庫存的告急，勢(shì)必對(duì)未來房價(jià)形成極大的上漲壓力。

　　深圳房地產(chǎn)庫存降至37000套，按照去年的交易量來算，去化周期約為5-6個(gè)月，而房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要8-12月的庫存量，毫無疑問，深圳目前正處于供不應(yīng)求的局面。

　　上海庫存同樣低位運(yùn)行，供不應(yīng)求格局將持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2016年6月商品住宅可售面積為905.64萬平方米，環(huán)比下降4.4%，相比去年12月下降15.8%，按上半年銷售速度，去化周期為7.19個(gè)月，處于較低水平。

　　供給在一定程度上決定價(jià)格，供給長期低位運(yùn)行導(dǎo)致市民恐慌性購房，最終勢(shì)必引起房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。

　　巨大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、完善的基礎(chǔ)設(shè)施增大城市吸虹能力、促進(jìn)房價(jià)上漲

　　超一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)體量在全國居于前列。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2016年上半年中國GDP城市排名中，上海以25300億元位居首位，北京23000億元僅次于上海，深圳則以17500億元位居第四位。

　　超一線城市基礎(chǔ)設(shè)施也越來越完善。

　　地鐵、高速、輕軌、立交橋等交通設(shè)施的建設(shè)使人們的出行越來越便捷。學(xué)校、醫(yī)院、文體設(shè)施、商場(chǎng)、城市花園等公共資源的完善，使人們的生活和學(xué)習(xí)越來越方便、美好。創(chuàng)業(yè)孵化器、科技園、軟件園等園區(qū)的建設(shè)為人們提供更多的工作機(jī)會(huì)。

　　良好的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步增大城市吸虹能力，導(dǎo)致更多的年輕優(yōu)秀人員大量涌入，進(jìn)而創(chuàng)造更多的GDP。而地鐵、商業(yè)、學(xué)校等的建設(shè)又將大大帶動(dòng)附近樓盤的銷售，促進(jìn)房價(jià)上漲。

　　信貸杠桿“撬動(dòng)”樓市 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來或?qū)⒔鹑诨?/span>

　　相對(duì)寬松的信貸政策大大降低了各大房企的融資難度，為其拿地提供了極大的便利條件，進(jìn)而在很大程度上促進(jìn)了地王的誕生，并大大縮短了地王誕生的時(shí)間差。另外，信貸過度擴(kuò)張的高杠桿也導(dǎo)致住房投資者大量涌入，催漲房價(jià)，增大樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)L型走勢(shì)，短期內(nèi)貨幣超發(fā)不會(huì)改變，個(gè)人資產(chǎn)配置與負(fù)利率以及人民幣貶值長期化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)成為未來資金的水池。

　　居民收入、居民負(fù)債比、房貸比、居民杠桿率、貨幣供應(yīng)率的金融與貨幣杠桿提高，利率、匯率的金融成本下降，導(dǎo)致房價(jià)暴漲。

　　對(duì)于一線城市房價(jià)，房地產(chǎn)資深評(píng)論人劉光宇對(duì)房天下表示，這一輪房價(jià)上漲主要是由于貨幣超發(fā)引起的市場(chǎng)恐慌造成的。剛需年年有，而今年非剛需特別多。

　　劉光宇還表示，因?yàn)榇蟪鞘械母鞣N稀缺資源以及人口大量流入的現(xiàn)狀，京滬深的房價(jià)或?qū)㈤_啟下一輪上漲模式。雖然在控制，但很難改變。