先是蘇州發(fā)布文件規(guī)定：外地人買(mǎi)二套房需交1年社保;首套房首付最低20%，已有2套房及以上則停止貸款。蘇州由此成為首個(gè)重啟限購(gòu)的二線(xiàn)城市。隨后，南京也發(fā)布樓市新政，將提高二套房首付比例，同時(shí)對(duì)土地拍賣(mài)進(jìn)行了限制。

　　由點(diǎn)及面，隨著江蘇這兩大城市限購(gòu)政策的出臺(tái)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)二線(xiàn)城市限購(gòu)的序幕或由此拉開(kāi)。裸泳者應(yīng)該開(kāi)始擔(dān)心：隨著管理層不斷出手，虛高的資產(chǎn)價(jià)格正在退潮。

　　“冷水”潑來(lái)：蘇州、南京同日發(fā)布新政

　　8月9日，網(wǎng)絡(luò)上曾流傳著一份蘇州將重啟限購(gòu)的政策文件，然而僅僅過(guò)了2天，這一傳言就被驗(yàn)明正身。8月11日下午，蘇州官方對(duì)外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。意見(jiàn)明確規(guī)定，非蘇州戶(hù)籍的居民在申請(qǐng)第2套住房的貸款時(shí)，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅或社保證明;首次購(gòu)房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。

　　2天前在網(wǎng)上流傳的文件

　　此次蘇州的政策，也被稱(chēng)為“新15條”，《意見(jiàn)》在信貸方面作出了具體規(guī)定：

　　居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房(從未購(gòu)置過(guò)住房)，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭;已有1套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭;僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。三種情況申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的最低首付比例保持30%不變。

　　如果居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。

　　對(duì)此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對(duì)于有過(guò)一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒(méi)有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那么購(gòu)置第三套住房，那就不能動(dòng)用信貸資源，必須全款購(gòu)房。這相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)抑制部分炒房的需求或動(dòng)機(jī)。”

　　作為此次政策的亮點(diǎn)，無(wú)疑是蘇州啟動(dòng)限購(gòu)政策。具體是，非本市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房，不受任何限制。非本市戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。具體要求為：

　　非本市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2套住房的，登記部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　對(duì)此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對(duì)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“蘇州此次限購(gòu)政策相對(duì)寬松，主要是針對(duì)非蘇州戶(hù)籍，換言之則是針對(duì)外來(lái)投資者，對(duì)于外來(lái)投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類(lèi)的購(gòu)房者。”

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“蘇州此次首次啟動(dòng)限購(gòu)版本，很顯然也開(kāi)啟了二線(xiàn)城市限購(gòu)2.0版本的啟動(dòng)，對(duì)于其他城市是有啟示意義的。從調(diào)控的動(dòng)向來(lái)看，二線(xiàn)熱點(diǎn)城市基本上會(huì)出臺(tái)此類(lèi)嚴(yán)厲的政策，主要是10個(gè)城市，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)和合肥等。此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，多多少少后續(xù)或者說(shuō)第三季度會(huì)有收緊政策的出現(xiàn)。”

　　話(huà)音未落，南京也跟進(jìn)發(fā)布樓市新政，其中，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。

　　而對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

　　而針對(duì)此前因土拍太過(guò)火熱而接連遭遇熔斷的土地市場(chǎng)，此次新政也進(jìn)行了明確規(guī)定。

　　在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，針對(duì)南京樓市目前的現(xiàn)狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動(dòng)限購(gòu)政策，“在此之前南京已經(jīng)出臺(tái)了包括限價(jià)令、熔斷機(jī)制等政策，但是南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購(gòu)房的主力，甚至一個(gè)房號(hào)炒作到30萬(wàn)以上，想要徹底的打擊這些投資者穩(wěn)定樓市，那么最好的辦法自然是啟動(dòng)限購(gòu)政策。”

　　房企受沖擊：低成本融資不再容易

　　隨著二線(xiàn)城市紛紛收緊樓市政策，除了對(duì)地方樓市帶來(lái)一定影響之外，受到?jīng)_擊最大可能屬于開(kāi)發(fā)商。

　　在這一輪樓市火爆的背后，是開(kāi)發(fā)商利用金融杠桿獲得更多資本，比如資管計(jì)劃、信托等金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入樓市，為開(kāi)發(fā)商提供低成本資金，甚至部分金融機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)商提供拍地保證金等，使得開(kāi)發(fā)商擁有更強(qiáng)的資金實(shí)力，從而進(jìn)入樓市瘋狂拿地，成為推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的重要原因。

　　援引新華社的報(bào)道顯示，為了抑制樓市，多個(gè)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。

　　其中，興業(yè)銀行和工商銀行等部分銀行將開(kāi)發(fā)商貸款周期由兩年的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期貸款。此外，證監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資政策進(jìn)行了規(guī)定，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向等政策。同時(shí)，部分二線(xiàn)城市如南京、合肥、蘇州等地都出臺(tái)信貸政策，由此前的寬松轉(zhuǎn)向收縮。

　　上述紛紛政策，從金融端已經(jīng)開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了緊縮，隨著二線(xiàn)城市限購(gòu)閘門(mén)的打開(kāi)，以及各種緊縮政策的紛紛出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)樓市產(chǎn)生較大沖擊。

　　對(duì)此，南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝對(duì)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“金融端對(duì)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者資金進(jìn)行緊縮，加上地方政府出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策，部分火熱的二線(xiàn)城市樓市，從開(kāi)發(fā)商拿地到樓市成交量會(huì)出現(xiàn)明顯的降溫。”

　　此外，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，縮短開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時(shí)量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開(kāi)發(fā)商的非理性拿地。

　　不過(guò)，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，地方政府通過(guò)提首付、降杠桿可以減緩開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款，削弱為房企拿地輸血，抑制地王產(chǎn)生，“總體上，監(jiān)管層對(duì)開(kāi)發(fā)商變相限貸,有利于減少土地市場(chǎng)資金過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫。”

　　對(duì)龍頭房企影響有限

　　浙江一家龍頭房企執(zhí)行總裁表示，“即使再融資大門(mén)重新關(guān)閉，對(duì)于標(biāo)桿房企來(lái)說(shuō)，也并非不能容忍。因?yàn)楫?dāng)前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會(huì)克服‘重重障礙’奔向高回報(bào)行業(yè)。”

　　業(yè)內(nèi)人士調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在貨幣流動(dòng)性較為充裕的情況下，各類(lèi)變通做法在不斷增加。銀行理財(cái)產(chǎn)品是銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要渠道。“銀行受制于政策約束，并不能過(guò)多向房企貸款，但房企可以找一家信托公司成立一個(gè)信托計(jì)劃，然后由銀行購(gòu)買(mǎi)，實(shí)現(xiàn)信貸資金繞道流出。”

　　在房企拿地過(guò)程中，目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開(kāi)發(fā)商告訴業(yè)內(nèi)人士，現(xiàn)在一線(xiàn)城市拿地，基本只需準(zhǔn)備10%的土地款，剩下的資金可以以?shī)A層融資的方式獲取。“不少金融機(jī)構(gòu)競(jìng)相上門(mén)來(lái)提供貸款，但會(huì)設(shè)置一定額度。超過(guò)授信額度，就以股權(quán)的形式放貸，未來(lái)銷(xiāo)售利潤(rùn)與他們分成。”目前，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)為開(kāi)發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有對(duì)上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進(jìn)而擠出土地市場(chǎng)的局部泡沫。