2015年，我國樓市經(jīng)歷了從冷清、轉(zhuǎn)晴到逐步回暖的過程。在這一年里，330新政、央行降準(zhǔn)降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺(tái)，讓購房者有信心出手買房，最終實(shí)現(xiàn)了年底銷量的翹尾。而這一波回暖是曇花一現(xiàn)還是絕地反彈的開始？2016年伊始，多位業(yè)內(nèi)專家大膽預(yù)測(cè)，以期在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象中窺探出中國樓市新一年的軌跡。
猜想一：寬松政策是主調(diào)？
2016年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然會(huì)以寬松為主，這已成為大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的一致看法。但是，對(duì)于限購政策會(huì)不會(huì)完全取消，業(yè)內(nèi)人士的看法產(chǎn)生分歧。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“2016年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將會(huì)像去年一樣，進(jìn)一步放松是個(gè)大趨勢(shì)。我國將會(huì)出臺(tái)有利于去庫存的政策，包括稅費(fèi)減免、降準(zhǔn)降息等內(nèi)容。隨著戶籍制度的調(diào)整以及居住證相關(guān)政策的落地，也會(huì)為我國樓市帶來新的增量需求。但是，北京、上海等一線城市的限購全面解禁，是不太可能的。”
在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，2016年，國家宏觀經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的下行壓力，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的宏觀背景下，預(yù)計(jì)2016年貨幣供應(yīng)總體將保持充裕，信貸將保持較快增長(zhǎng)。對(duì)于樓市而言，為了去庫存，信貸方面對(duì)購房人的支持力度將進(jìn)一步加大，比如進(jìn)一步降低首付款比例、進(jìn)一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等。對(duì)于限購能否完全取消，胡景暉說：“2016年，北京、上海等一線城市全面放開限購的可能性不大。”
“對(duì)于總價(jià)動(dòng)輒數(shù)千萬元的豪宅，沒必要進(jìn)行限購。畢竟購買這些豪宅的需求屬于窄眾人群，取消對(duì)于他們的限購，對(duì)于一線城市的整體市場(chǎng)不會(huì)有太大的影響。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
猜想二：各地房?jī)r(jià)漲幅會(huì)持續(xù)拉大？
今年，房?jī)r(jià)還會(huì)全面上漲嗎？這是消費(fèi)者最為關(guān)心的問題。胡景暉認(rèn)為，房?jī)r(jià)變化是受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，目前一線城市整體的需求、購買力相對(duì)仍比較旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)仍然難以全面滿足需求，再加上一線城市高價(jià)地頻出，所以2016年一線城市房?jī)r(jià)將會(huì)因結(jié)構(gòu)性原因出現(xiàn)小幅上漲。一些重點(diǎn)二、三線城市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看需求較為旺盛，在去庫存化較好的情況下，此類城市市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)，價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)反彈是可以預(yù)期的；另一些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的三、四線城市，房?jī)r(jià)在2016年有可能出現(xiàn)下探。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞欣認(rèn)為，今年北京房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)“小幅上漲”。她指出，“2016年，北京將會(huì)有大量高價(jià)地項(xiàng)目入市，從而帶動(dòng)北京樓市整體均價(jià)上漲。但北京樓市整體均價(jià)上漲幅度有限，因?yàn)榻衲曜宰》繛橹鞯闹械蛢r(jià)位房源入市規(guī)模還會(huì)增多，將會(huì)拉低北京整體均價(jià)水平。”
猜想三：今年住宅成交量會(huì)好于去年？
2015年，隨著330新政、央行降準(zhǔn)降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺(tái)，多地樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。進(jìn)入2016年，這股暖風(fēng)能否依然強(qiáng)勁？在靳瑞欣看來，2016年，一二線城市樓市將會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài)，與去年相比，成交量會(huì)有一定的起色；三四線城市樓市還會(huì)面臨很大壓力，去庫存化仍然是房企的首要任務(wù)。
“2016年，北京新房成交量不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。”郭毅表示，今年北京豪宅供應(yīng)量還會(huì)增加，普宅的供應(yīng)量將會(huì)相應(yīng)地減少。由于豪宅的去化時(shí)間較長(zhǎng)，將會(huì)影響北京新房成交量的上漲。在成交方面，預(yù)計(jì)大戶型的市場(chǎng)成交占比將會(huì)提高，成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。嚴(yán)躍進(jìn)分析說，“由于北京新房?jī)r(jià)格高企，部分購房人有可能會(huì)選擇放棄購買新房，轉(zhuǎn)而進(jìn)入二手房市場(chǎng)。所以未來北京二手房成交量還會(huì)有所上漲。”
猜想四：地王還會(huì)頻現(xiàn)嗎？
2016 年，土地市場(chǎng)走勢(shì)如何？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士看法不一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前情況來看，房企拿地全面回歸一二線城市。房企扎堆一二線城市土地市場(chǎng)，在推高地價(jià)的同時(shí)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。但是，相比三四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一二線市場(chǎng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)北京晨報(bào)記者說：“2016年我國土地市場(chǎng)還會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。不過，一二線城市與三四線城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)有所不同，一二線城市土地成交量將會(huì)繼續(xù)上升，像北京、上海這樣的熱點(diǎn)城市還會(huì)有地王頻現(xiàn)；但三四線城市土地成交量不會(huì)有太大變化。一些資金雄厚的房企將會(huì)繼續(xù)進(jìn)入北京等一線城市土地市場(chǎng)拿地，他們對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)搶會(huì)變得更加激烈，這使得部分優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率依然會(huì)走高。”
中國房地產(chǎn)為什么不會(huì)崩盤？
“房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤？”是這幾年國民最為關(guān)注和爭(zhēng)論的話題之一，每到歲末年初，各路房產(chǎn)專家、行業(yè)大佬都在崩盤的話題上老生常談，爭(zhēng)論不休。
前幾日萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林在某論壇上表示中國房地產(chǎn)不會(huì)崩盤，但被媒體根據(jù)萬達(dá)的未來發(fā)展規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)王健林正在將地產(chǎn)從萬達(dá)集團(tuán)主業(yè)中抽離，于是就有了萬達(dá)要離開地產(chǎn)圈的新聞，王健林又不得不出面辟謠，穩(wěn)定局面。
無獨(dú)有偶，另一位首富李嘉誠自2014年1月份至今，不斷出售的位于中國內(nèi)地物業(yè)貨值總計(jì)約達(dá)129億元人民幣，一時(shí)間唱衰中國房地產(chǎn)的言論普天蓋地。
眼觀當(dāng)下中國樓市，一二線城市房地產(chǎn)依然高度集中，個(gè)別如深圳房地產(chǎn)在2015年可以用瘋漲來形容，反觀三四線城市卻是哀鴻遍野，去庫存壓力倍增，地產(chǎn)大炮任志強(qiáng)更拋出了只有炸掉才能消除難于消化的庫存的言論。
那中國房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤呢？現(xiàn)實(shí)的情況是房地產(chǎn)企業(yè)拒絕崩盤，國家各方不能讓房地產(chǎn)崩盤，買房的人不希望房地產(chǎn)崩盤，只有沒買房的人天天盼著房地產(chǎn)崩盤。
房地產(chǎn)企業(yè)拒絕崩盤
地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，閉著眼睛掙錢的局面已經(jīng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)企業(yè)趨于理性，企業(yè)開始有粗放管理向更為科學(xué)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向發(fā)展，面對(duì)困局，提升自身的能力成為唯一的出路，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更加規(guī)范，走上正軌的房地產(chǎn)企業(yè)將避免崩盤的出現(xiàn)。
國家各方不能讓房地產(chǎn)崩盤
2015年國家降了5次息，銀行可放貸的錢多了，購房者的還貸壓力不斷下降，對(duì)于開發(fā)商降準(zhǔn)進(jìn)一步降低房企貸款、融資的難度。降準(zhǔn)促使商業(yè)銀行放貸會(huì)積極些，對(duì)于短期資金短缺的房企而言起到了利好的作用，可以想象，在未來政策對(duì)樓市的走向依然具有決定性作用。
保險(xiǎn)資本市場(chǎng)依然看好地產(chǎn)行業(yè)
萬寶之爭(zhēng)現(xiàn)在依舊打的如火如荼，讓我們經(jīng)常看到地產(chǎn)上市公司股份頻頻被舉牌收購，不斷資本機(jī)構(gòu)上演拿出幾十億、上百億資金來購買上市房企的股票，其實(shí)體現(xiàn)了資本依舊對(duì)地產(chǎn)發(fā)展的看好。
中國人的傳統(tǒng)觀念推動(dòng)了中國房地產(chǎn)的持續(xù)運(yùn)行
中國的傳統(tǒng)思想，讓房子成為家庭最重要的一部分，在中國男人沒有房子，擇偶的難度會(huì)大大提升，丈母娘推動(dòng)中國房地產(chǎn)絕非笑談，中國的傳統(tǒng)思想中沒有房子也就沒有家。盡管房?jī)r(jià)居高不下，但是絕大部分的人還是會(huì)屈從于現(xiàn)實(shí)，用全家乃至幾輩人之力購買房子，淪為房奴，而之前那些天天盼著中國房地產(chǎn)崩盤破產(chǎn)的人，最終依舊會(huì)選擇妥協(xié)四處看房買房，正是這些需求推動(dòng)中國房地產(chǎn)的持續(xù)運(yùn)行，讓中國房地產(chǎn)不會(huì)倒。
2015年國家經(jīng)濟(jì)變緩，GDP下行比上年增長(zhǎng)6.9%，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，商品房銷售面積比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額增長(zhǎng)14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%），增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長(zhǎng)0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。
國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)王保安表示，去年房地產(chǎn)投資增速在回落，但銷售面積和銷售額比2014年有所增長(zhǎng)，綜合來講，對(duì)GDP影響不大。由此可見，中國房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性不言而喻。
