近日，一向“看漲”房?jī)r(jià)的任志強(qiáng)，又拋出了新的言論，稱“那些罵我的大多數(shù)還是沒(méi)有買房的人”，并聲稱自己“關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的判斷，是基于供求關(guān)系的變化。如果按眼下的趨勢(shì)判斷，2016年房?jī)r(jià)又會(huì)上漲。”
對(duì)于任志強(qiáng)先生的言論，筆者早在2013年的CCTV財(cái)經(jīng)麒麟論壇上，就向任志強(qiáng)先生提出了這樣的一個(gè)問(wèn)題：中國(guó)住建部提供的數(shù)據(jù)顯示，包括農(nóng)村在內(nèi)，中國(guó)自有房比例已經(jīng)高達(dá)89%，顯然中國(guó)不缺房子，為什么還鼓勵(lì)大家買房？
當(dāng)時(shí)任志強(qiáng)先生的回答是非常標(biāo)準(zhǔn)的：因?yàn)槭袌?chǎng)有剛性需求，如婚房、丈母娘房等，而且大家看著房?jī)r(jià)漲了，財(cái)富增加了，大家主動(dòng)購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。同時(shí)，中國(guó)家庭組成越來(lái)越小，購(gòu)房基數(shù)增加快。
左圖為中國(guó)外國(guó)專家局專家資質(zhì)、國(guó)際認(rèn)證理財(cái)規(guī)劃師Victor劉磊先生
右圖為 原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)
如今，待售住房庫(kù)存量高企，尤其是三四線城市去庫(kù)存化壓力極大，而任志強(qiáng)仍然堅(jiān)持供需是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。是任志強(qiáng)的觀點(diǎn)錯(cuò)了嗎？筆者認(rèn)為，一方面，這一觀點(diǎn)的論證，是將自住性購(gòu)房和投資性購(gòu)房混為一談，在錯(cuò)誤的觀念與前提下得出的看似合理，但卻偏離事實(shí)的結(jié)論。另一方面，70個(gè)大中城市環(huán)比有增長(zhǎng)，也給人房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的感覺(jué)——但這種增長(zhǎng)是政策降息、降準(zhǔn)、取消限購(gòu)、限貸的拼命“救市”支持下才有的價(jià)格短期回升，同比看還是68個(gè)城市下跌，甚至10個(gè)城市的房?jī)r(jià)仍在5年前的水平徘徊。
筆者想對(duì)任志強(qiáng)先生及廣大自住購(gòu)房者說(shuō)的是，從世界其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)財(cái)富的變遷歷史來(lái)看，自住房根本不屬于收入性財(cái)富范疇，僅僅是作為保障性資產(chǎn)而已；而且自住房的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)并不意味著財(cái)富的累積，也不意味著生活品質(zhì)的提升和幸福感的增強(qiáng)。作為自住性購(gòu)房，所要關(guān)心的是自身的需要和可以承受的價(jià)格，畢竟，自住是滿足生活的需要為解決的第一矛盾來(lái)考慮的，然而，在發(fā)展商本末倒置的營(yíng)銷宣傳中，把遠(yuǎn)離市中心、周邊配套設(shè)施在未來(lái)三五年都沒(méi)有規(guī)劃的項(xiàng)目，以“升值潛力大”推銷給自住用的購(gòu)房者，難道為了買一個(gè)房子要天天搭車兩個(gè)小時(shí)去工作和生活才是幸福和成功的體現(xiàn)嗎？即便是未來(lái)房?jī)r(jià)真的上漲了，由于房產(chǎn)是用來(lái)自住，那房?jī)r(jià)漲多少，也只是賬面上的數(shù)字，并非真正的財(cái)富。舉例而言，一位北京朋友的唯一自住房從200萬(wàn)增長(zhǎng)到400萬(wàn)，但他依然住在房子里，依然依靠固定的工薪收入養(yǎng)活一家人，由于物價(jià)上漲更快，使這位朋友感覺(jué)生活更加拮據(jù)了。即使他賣出該房產(chǎn)，要買其它價(jià)格更高、居住環(huán)境更好的自住房的話，顯然他還需要貸款，造成負(fù)債率升高、可支配收入減少、生活品質(zhì)和幸福感也隨著貸款支付被消費(fèi)掉了。
其次，從房產(chǎn)投資財(cái)商教育的角度分析，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資產(chǎn)規(guī)模控制在資產(chǎn)總比的30%之內(nèi)；自住房占比越高，說(shuō)明投資和理財(cái)能力越弱，家庭僅能依靠單一收入，退休后只能依靠養(yǎng)老金生活，實(shí)際生活品質(zhì)趨于下降。
此外，從現(xiàn)金流角度分析，自住房不能帶來(lái)穩(wěn)定租金收入，也不能獲得銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的有效抵押（中國(guó)及很多國(guó)家為了保障國(guó)民的基本生活保障，不能做自住房的強(qiáng)制拍賣和贖回）；換句話說(shuō)，自住房的資產(chǎn)僅是賬面財(cái)富，而非可以進(jìn)行有效支配的資產(chǎn)。因此才會(huì)有歐美這樣類似的人群：住在豪宅里的“窮人”（從父母那里繼承了豪宅，但舍不得放棄已經(jīng)習(xí)慣了的居住環(huán)境和方式，不得不還要為中產(chǎn)的收入而努力工作來(lái)養(yǎng)活豪宅的維護(hù)支出）。
去年一項(xiàng)中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭自有住房擁有率在城鎮(zhèn)地區(qū)有所提高，從84.8%上升到87%；在農(nóng)村地區(qū)住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動(dòng)。自有住房的比例提升并不是好事情，而從海外自住房占比變化的分析來(lái)看，這絕對(duì)不是什么好現(xiàn)象。舉例而言，歐洲的經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)國(guó)德國(guó)，自住房的擁有率只有38%，英國(guó)的這一數(shù)字是42%，澳洲的自住房擁有率隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展、國(guó)民收入的持續(xù)增加，由80年代的67%下降到目前的55%，全美國(guó)境內(nèi)居民的自住房擁有率是67%，而經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，這個(gè)擁有率是對(duì)應(yīng)降低的，而經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的加州地區(qū)的自有房比例已經(jīng)下降到38%。為什么經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、制度越穩(wěn)定、福利和養(yǎng)老制度越健全的國(guó)家自住房的比例反而是逐級(jí)下降呢？
我們國(guó)人購(gòu)房的本質(zhì)實(shí)際是對(duì)自身未來(lái)養(yǎng)老規(guī)劃、醫(yī)療保障、財(cái)富傳承的提前儲(chǔ)備，或者是對(duì)未來(lái)的不確定風(fēng)險(xiǎn)的不得不選擇的重要途徑。而隨著社會(huì)的進(jìn)步，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的逐步興起，保險(xiǎn)賠付和保險(xiǎn)范圍的全面覆蓋等措施的逐步實(shí)施，讓我們的普通老百姓不必要把這個(gè)“寶”孤注一擲的押在房子上的時(shí)候，大家還會(huì)拼命為了買房而買房呢？
此外，未來(lái)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求，也是很多市場(chǎng)看多者口中響亮的理由；但“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”，盡管中國(guó)當(dāng)下的實(shí)有城市化率不足三成（但它把2、3億農(nóng)民工也算進(jìn)去了），但不要以為城鎮(zhèn)化可以讓房地產(chǎn)隨手撿黃金。從歷史上看，城鎮(zhèn)化是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程：產(chǎn)業(yè)和城市設(shè)施的發(fā)展帶動(dòng)人口遷徙和聚集，從而需要更多的住房，繼而帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。而目前國(guó)內(nèi)“人馬未動(dòng)，糧草先行”，大量房子在人口未遷入之前過(guò)量的進(jìn)入市場(chǎng)，造成房企庫(kù)存量大，難以消化，房?jī)r(jià)也由于如此大的庫(kù)存量上漲無(wú)力。城鎮(zhèn)化是把雙刃劍，可以帶來(lái)繁榮，也可能造成“鬼城”。
其實(shí)，之所以會(huì)有這樣的言論市場(chǎng)，其中很重要的原因在于投資者沒(méi)有真正理清他們和發(fā)展商的關(guān)系。投資者和發(fā)展商資本市場(chǎng)中是博弈者，由于國(guó)人的慣性思維和傳統(tǒng)認(rèn)知的桎梏，在房?jī)r(jià)上漲周期的時(shí)候?qū)Πl(fā)展商所說(shuō)的每一句話都深信不疑。因此，我們身邊需要有根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看空市場(chǎng)、看貶市場(chǎng)的人的時(shí)時(shí)提醒國(guó)人。從海外成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)視角來(lái)看，開(kāi)發(fā)商和投資者的利益僅在房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)中是一致的，而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下行， 由于信息的不對(duì)稱，房產(chǎn)商可能把痛苦和懊惱都拋給了普通購(gòu)房者。購(gòu)房者需要時(shí)刻謹(jǐn)記：無(wú)數(shù)次的僥幸成功賺錢無(wú)法抵抗一次無(wú)心理準(zhǔn)備的失敗；因此唯有把控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)化作血液，沁入骨髓，在投資者的身體中奔馳流淌，大家的投資心智才能真正走向成熟。
