民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友
和訊房產(chǎn)消息 “人口結(jié)構(gòu)的拐點(diǎn)，往往意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)。”6月26日，民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友出席某論壇，坦言表示地產(chǎn)拐點(diǎn)的到來(lái)不可阻擋。
從地產(chǎn)周期來(lái)看，為盛夏已過(guò)，寒冬未至。“為什么會(huì)這樣說(shuō)，最終要的是人口結(jié)構(gòu)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。勞動(dòng)年齡人口和剛性需求人口都出現(xiàn)了絕對(duì)數(shù)量的下降，不是增長(zhǎng)速度的下降，而是絕對(duì)數(shù)量的下降。其中，15-64歲，20-29歲的年齡段的人口在整個(gè)的人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中都出現(xiàn)了絕對(duì)數(shù)量的下降，”管清友分析指出。
他表示，從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體走過(guò)的路徑來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)拐點(diǎn)是息息相關(guān)的。中國(guó)勞動(dòng)人口2011年出現(xiàn)回落，未來(lái)幾年還是向下的趨勢(shì)，剛性需求的增長(zhǎng)已經(jīng)見(jiàn)到了天花板，這種趨勢(shì)即使是計(jì)劃生育政策調(diào)整也不會(huì)改變。
管清友預(yù)計(jì)，到2016年之后，剛需人口會(huì)加速下滑，而且這一輪的需求高峰實(shí)際是對(duì)應(yīng)著上一輪，或者我們講最后一輪生育高峰。
那么，是不是房地產(chǎn)行業(yè)就沒(méi)有什么希望了呢？管清友認(rèn)為并不盡然。
“房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期的上行動(dòng)力是不足的，即使按照今年銷售情況，庫(kù)存去化的速度依然需要三到四年的周期。但類似美國(guó)和日本的房地產(chǎn)行業(yè)崩潰，我認(rèn)為不可能。”
究其原因，管分析稱中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍有較大的空間。“中國(guó)城鎮(zhèn)化水平與當(dāng)時(shí)美國(guó)和日本的情況完全不一樣，日本在房?jī)r(jià)見(jiàn)底的時(shí)候城市化率是達(dá)到了77%，美國(guó)這個(gè)數(shù)字是達(dá)到了81%，而中國(guó)城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在盡管超過(guò)50%，但是真實(shí)的城鎮(zhèn)化率大大低于這個(gè)數(shù)據(jù)。”
但他也指出，總體上中國(guó)的城鎮(zhèn)化的速度是放緩的，從國(guó)際比較來(lái)講城鎮(zhèn)化率還是有很大的提升空間，這是我們理論上，或者是抱有良好愿望的預(yù)測(cè)，需要借助很多假設(shè)的前提。
