樓市：豪宅遍地開(kāi)花上演最后盛宴
將2015年定義為北京的豪宅元年已經(jīng)成為了市場(chǎng)的普遍觀點(diǎn)，但豪宅年的伊始也正式宣告了北京房地產(chǎn)黃金時(shí)代的終結(jié)。為何有此一說(shuō)，原因有三：一、大量豪宅的入市，讓房子從必需品轉(zhuǎn)為奢侈品，未來(lái)的一般居住需求只能靠政策性住房和二手房來(lái)解決；二、開(kāi)發(fā)商在地價(jià)高漲住宅用地銳減的境況下，每一塊土地全成為了寶貝，開(kāi)發(fā)商被迫放棄了大規(guī)模的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)；三、對(duì)于從業(yè)者而言，設(shè)計(jì)者和建筑者離億萬(wàn)富豪相差甚遠(yuǎn)，房子該怎么蓋？宣傳者和銷(xiāo)售者也沒(méi)有接觸億萬(wàn)富翁客戶，房子該怎么賣(mài)？
現(xiàn)狀：豪宅井噴
伴隨著中赫.萬(wàn)柳書(shū)院和保利.海德公園在去年底的入市，北京豪宅元年拉開(kāi)正式帷幕，一時(shí)間10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目充斥到北京的各個(gè)角落。
一個(gè)接一個(gè)豪宅項(xiàng)目的入市讓市場(chǎng)花了眼，粗略統(tǒng)計(jì)在過(guò)去一年中亮相的項(xiàng)目包括萬(wàn)柳書(shū)院、海德公園、使館壹號(hào)院、北京壹號(hào)、瑞府、映月臺(tái)、西辰原著、瑯樾等，同時(shí)還有泰禾西局、首開(kāi)亦莊、恒大東壩等一批即將入市的項(xiàng)目，此外還有四季世家、霄云路8號(hào)、首創(chuàng).天禧等在售項(xiàng)目。豪宅市場(chǎng)正在成為一片翻騰的紅海。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年前5個(gè)月中，已經(jīng)取得預(yù)售資格的單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅產(chǎn)品已達(dá)482套。2015年北京預(yù)計(jì)還將有15個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目入市，總供應(yīng)量將在2000套左右。
在沒(méi)有最高只有更高的喊價(jià)聲中，一批億元級(jí)豪宅也解開(kāi)了面紗。
以最近剛創(chuàng)造北京最高預(yù)售價(jià)格紀(jì)錄的中糧瑞府為例，該項(xiàng)目共116套房源，此次共獲批48套房源預(yù)售證，全部為聯(lián)排別墅產(chǎn)品，主力戶型830平方米、640平方米、460平方米，其中最貴的9號(hào)樓103單價(jià)達(dá)220420元/平方米，單套總價(jià)達(dá)到1.87億元。當(dāng)市場(chǎng)為之咋舌時(shí)，更多的人并不知道這些房源只是該項(xiàng)目規(guī)劃中的小戶型。據(jù)了解，該項(xiàng)目還有41套1067平方米、13套1400平方米的獨(dú)棟別墅。可以預(yù)想，當(dāng)這些上千平方米的產(chǎn)品入市后，單套總價(jià)會(huì)達(dá)到怎樣的級(jí)別。
問(wèn)題：存量需24年消化
面對(duì)著動(dòng)輒幾千萬(wàn)甚至上億元的豪宅，市場(chǎng)的買(mǎi)家究竟在哪里，曾幾何時(shí)，山西煤老板、河北鋼鐵（000709）大亨、溫州炒房團(tuán)等全是北京樓市的主角，現(xiàn)今這些“錢(qián)主兒”到底來(lái)自哪里？
在找到這些有錢(qián)人之前先看一組數(shù)據(jù)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-5月北京豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上)共實(shí)現(xiàn)成交613套，成交面積17.6萬(wàn)平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。
從這組數(shù)據(jù)可以看到，10萬(wàn)元/平方米以上的物業(yè)成交了121套，其中96套來(lái)自盤(pán)古大觀，如果剔除出去的話，一共成交了35套，每個(gè)月平均7套，按年計(jì)算84套。如果按照今年2000套的總量來(lái)計(jì)算的話，需要消化24年。
當(dāng)然這是一個(gè)推理數(shù)據(jù)，可能實(shí)際情況變化很大。而且正如中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉所言，豪宅不應(yīng)以成交量論成敗，豪宅生存的方法很多。例如一個(gè)北京東部的頂豪物業(yè)，部分樓座抵押可以獲得基準(zhǔn)利率下浮10%的信貸資金。而這部分資金做一些信托理財(cái)?shù)氖找婵梢猿^(guò)20%。這種情況下，也就是這種房產(chǎn)一年不賣(mài)就可以穩(wěn)穩(wěn)的收獲15%左右的收益，因此不著急賣(mài)。
不過(guò)，這對(duì)于靠周轉(zhuǎn)率存活的大房企而言情況就完全相反了，這就是為什么萬(wàn)科靠賣(mài)剛需盤(pán)做成行業(yè)老大，而星河灣只能緩慢發(fā)展的關(guān)鍵所在。
趨勢(shì)：最后的豪宅“牛市”
最近一個(gè)項(xiàng)目打出的口號(hào)稱“賣(mài)豪宅跟賣(mài)白菜一樣”。誠(chéng)然市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了這樣的個(gè)別案例。
其實(shí)這得益于最近一段時(shí)間爆發(fā)的股市。“我們一個(gè)客戶春節(jié)前1億元入市，現(xiàn)在賺了3億多元，直接在項(xiàng)目頂了一套疊拼，整個(gè)項(xiàng)目只有20套。”近期很火的某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者介紹。
此前有言論稱，樓市是最好的避風(fēng)港，股市跌了趕快買(mǎi)樓，這真讓人啼笑皆非！股市賠了還有投資買(mǎi)樓的錢(qián)嗎，所以不少一線的房企操盤(pán)手向北京商報(bào)記者表示，這輪牛市造富也可能是樓市最后的一次盛宴，下次不知道何時(shí)才能出現(xiàn)。甚至有人認(rèn)為，此輪是北京樓市的最后一波行情。這輪牛市過(guò)后，北京的房?jī)r(jià)將達(dá)到一個(gè)新的高度，但成交量則會(huì)大幅下降。
北京市場(chǎng)將來(lái)可能剩下的只有豪宅市場(chǎng)和政策房市場(chǎng)，剛需、剛改產(chǎn)品將逐步退出歷史舞臺(tái)，就和新加坡一樣，保障房和商品房相差十幾倍的價(jià)格。
其實(shí)，在以“80后”為主的人口高峰期過(guò)后，人們對(duì)于住宅的需求正在不斷減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步走過(guò)了野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，靠一手地一手錢(qián)的簡(jiǎn)單方式已然很難生存。北京商報(bào)記者賴大臣
