海口市濱海大道最后的一段棚戶區域即將改顏換貌。近日，海口市啟動博義、鹽灶、八灶片區棚改項目，該項目不僅是海南省重點工程，也是海口任務最重、最復雜的重點棚改項目。隨著舊改的啟動，原來寂寞的棚戶區將被打破，取而代之的將是一幢幢現代化的大樓林立于此。舊改，帶動的不僅僅是這里居民生活條件的改善，對于房企來說又孕育著怎樣的機遇？對海南樓市又有怎樣的戰略意義？海南日報記者為此進行了深入采訪。
傳承 老城區鐫刻歷史印記
博義、鹽灶、八灶，在老海口人那里，至今流傳著這樣的順口溜：“老廟抓魚蝦、新廟拿竹桿，上灶跑臨高、下灶販鹽賣，博義煮鹽忙，六灶破竹桿，八灶挑大糞”，形象地描述了當時這里周圍村民的生存狀態和生產方式。
據史料記載，鹽灶路八灶街一帶原來有八個村，從清朝初年開始，先后形成了老廟、新廟、上灶、下灶、博義、六灶、七灶和八灶等八個村莊。順口溜的意思是說，老廟村的人主要在海灘抓魚摸蝦；新廟村的人拿竹桿撐船到近海捕魚；上灶村的人跑臨高地區做生意；下灶村的人主要從事販賣鹽的生意；博義村的人以加工煮鹽為主；六灶村的人從事破竹桿編織加工竹籠銷售；八灶村的人則挑糞種田，從事農業生產。其中，七灶村在上個世紀的前期、中期已經消失，因而順口溜中沒有提到。
如今，這里還能像以前一樣，人氣很旺。街頭最有名的是遠近聞名的牛鞭、牛尾店，一溜排開，每當夜暮降臨，生意開始熱鬧起來，食客盈門。老巷美食的純樸的味道，伴隨著一代代人成長，不斷留下了老片區的歷史印記和文化留存。
啟動 新規劃成就核心商圈
盡管是老片區，但是博義、鹽灶、八灶三大片區周邊已經被新的商業區所包圍。隨著新城的開發，三大片區已在為海口發展“拖后腿”了，居民生活環境也與新城區格格不入，舊改顯得十分迫切。
此次，博義、鹽灶、八灶片區棚改項目的啟動，其范圍內，規劃面積636畝，共涉及近4500戶、1.8萬市民，現狀絕大多數是老舊小區和民房，面積狹小、人口眾多、交通擁擠。為加快推進項目，三個片區同步啟動，海口還將投入資金進行商業開發和公共服務設施配套等，整個片區改造投資總額達60億元，包括征收補償、安置房建設、商業開發、公共服務設施配套等，計劃在5月底前全面鋪開。
海口市龍華區相關負責人介紹，根據規劃，博義、鹽灶、八灶片區改造完成后，將被打造成“海口市核心商務圈中，融合濱海城市風貌、休閑商業、高尚居住于一體，公共服務配套設施完善的精品社區”。
期盼 1.8萬多人的共同心聲
住在海口市鹽灶村的符傳信老人每天都會和幾個老街坊站在樓口，談論著即將開始的博義、鹽灶、八灶片區棚改工作，欣喜之情溢于言表。“政府關心咱老百姓的衣食起居，住了幾十年的老屋馬上就要變成寬敞明亮的樓房了。”老符的期盼，代表了博義、鹽灶、八灶片區棚改項目范圍內1.8萬多人的共同心聲。
而這不僅僅是老百姓的喜悅，而其背后的商機，讓房地產商也欣喜地看到了未來這三大片區投資潛力。“對于房地產企業來說，舊城改造必然成為房企在大城市做大、做強的戰略性選擇，也必然成為企業未來的利潤增長點，更成為未來房地產市場發展的重要趨勢。”綠地集團海南房地產事業部有關負責人說。
近年來，傳統房地產市場業務競爭激烈，并且一二線城市土地供應日趨短缺，企業要維持可持續的開發業務難度加大。在此情況下，舊城改造業務成為大型房企的一個新目標，保利、恒大、綠地等企業紛紛進入海口的舊城改造市場。比如、海口市靈山片區、秀英港、濱涯新村等片區都已經進駐房產企業進行全面布局。
那么，對于博義、鹽灶、八灶三大片區來說，盡管目前政府沒有明確，究竟是那個房地產企業進駐，但是已有多個企業開始關注著三大片區帶來的商機。海南大學王毅武教授認為，舊城改造能夠有效提高房地產市場供應及項目區位效益，有助于企業提高大城市市場占有率。大城市土地供應稀缺，尤其是市區優質地塊缺乏，對于企業來說要獲取大城市土地難度較高，通過舊城改造能夠獲取市中心優質地塊，提高企業在大城市的市場占有率，對企業布局具有戰略意義。
進駐 對房企是挑戰更是機遇
從海口玉沙村、新埠島、靈山片區、五源河棚戶區再到濱涯新村、府城紅城湖區域改造等，這一個個城中村經過改造或者正在進行舊改。都離不開政府和企業攜手，這也是政府吸納房地產企業進行舊改的新模式。
當年，綠地集團進軍海南施展的大手筆引起海南房地產業界的普遍關注——投資開發海口三大城市綜合開發項目，與海口市共同啟動了海口市靈山鎮、五源河棚戶區（城中村）的改造項目建設，預計總投資金額達600億元。除此之外，“騎樓老街”歷史旅游文化區的舊城改造也是這三大綜合體項目之一。
不管是府城紅城湖區域改造、新埠島片區的整體開發，還是玉沙村改造。對于開發商而言，舊城改造的確蘊藏著巨大的商機。然而，有關專家認為，有別于一般的房地產開發，舊城改造項目涉及拿地、融資、規劃、拆遷等多個方面，目前仍存在較多問題，開發過程中的風險與難度也不容小覷，因此，往往只有有實力的大房企才敢接手這樣的“生意”。
隨著城市發展的速度加快，海口市目前舊城改造力度越來越大，相關配套設施也越來越完善。而海口市舊城區改造的重點，是選擇一些抗震與消防隱患較突出、基礎設施不配套、防災減災能力差的片區。
舊城改造將優先啟動位于城市重要節點、主干道路沿線、對城市形象影響較大的片區。以影響最為廣泛的玉沙村改造為例：玉沙村位于海口市核心商務區，曾是“知名”的城中村，然而，現在已完成的玉沙村改造，以前破敗的棚屋、低矮的民居、臟亂的環境都不見了，代之以一棟棟拔地而起的高樓，原本臟亂差的玉沙村也就此完成了華麗轉身，成為了舒適、現代化的商住區。
據介紹，《海南國際旅游島海口市建設發展規劃綱要》中提出，2015年前完成鎮海村、博義村、夏瑤村、下洋村等28個舊城改造項目，到2020年基本完成全市舊城改造項目。海南省房地產業協會有關負責人說，這一個個項目的改造，對于政府來說，戰略規劃關系城市品位，因此政府需要進行頂層的政策安排，引導大企業參與舊城改造；而對于房企來說，城市更新關系擴張布局，還未參與的房企或許應該加快腳步。
