王健林
中國房地產(chǎn)一定是有泡沫的，但沒到馬上崩盤時
主持人：關(guān)于中國的房地產(chǎn)的泡沫，到底究竟您的觀察是什么？
王健林：中國房地產(chǎn)有沒有泡沫呢？這個回答是一定有泡沫，但是是不是泡沫大到像一些西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言說中國馬上就要崩盤，或者是很快就要崩盤，這個我覺得這個沒有必要，這個肯定是不真實(shí)的。那么而且按照咱們國家的規(guī)劃，每一年要增加一個百分點(diǎn)的城市化率，15年左右，咱們的城市化就要到70%，那你每年就差不多有1500萬人左右要進(jìn)城，還不包括城市里新增的，自然增長的這些人口。所以這個對房地產(chǎn)是有真實(shí)需求的，只不過局部看，有的地方局部泡沫比較大，比方說像溫州，比方說像常州可能局部泡沫比大。整體看，我覺得中國房地產(chǎn)泡沫沒有到嚴(yán)重到馬上要崩盤的局面，這完全是西方夸大。
主持人：唱衰中國的聲音。
王健林：不能完全看出他們是唱衰中國，還有一點(diǎn)就是不了解，他們是站在中國以外看中國，和我們站在中國看中國是不一樣的。
15年內(nèi)中國大中城市房價(jià)一定是上漲趨勢
主持人：那我們再來看另外一個舉動，比如說李嘉誠，也包括近期的SOHO，他們都會有一些賣出國內(nèi)資產(chǎn)的動作，是不是這個以實(shí)際行動來表達(dá)他們的觀點(diǎn)呢？
王健林：我覺得這個過于杞人憂天了，中國的城市房地產(chǎn)價(jià)格，特別是大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格，我一直認(rèn)為10到15年內(nèi)還依然是有上漲的態(tài)勢的，很簡單作為世界第二經(jīng)濟(jì)大國，10年以后的世界第一經(jīng)濟(jì)大國，作為像北京、上海、廣東這種，數(shù)千萬人口的地方，超大型城市，它的房地產(chǎn)價(jià)格，不要說跟東京、香港完全一致，至少要達(dá)到其中相當(dāng)比例的高度，比如相當(dāng)于他房價(jià)的70%，那這個比例是應(yīng)該有的，這個是大家看得很清楚的。所以李嘉誠先生套現(xiàn)是為了他自己認(rèn)為更好的經(jīng)濟(jì)收入，SOHO套現(xiàn)根本就不能與之一提了，所以我覺得不能因?yàn)橐粌蓚�企業(yè)，比如萬達(dá)可能也不定在什么時候也賣一些資產(chǎn)來套現(xiàn)，然后用現(xiàn)金來投資我們更愿意投資的領(lǐng)域。但是不能把它過度解讀，特別因?yàn)檫@些人物所處的地位身份影響力，就認(rèn)為是不是中國的房價(jià)就開始要往下跌了，我不這么看。
主持人：那我能不能請您做一個大膽的預(yù)測，10年之后，以北京為例，北京的房價(jià)會怎么樣？
王健林：我不是預(yù)言家，我不能說它一定多少，但我可以給一個趨勢，15年內(nèi)中國大中城市房價(jià)一定是上漲趨勢。
主持人：那上漲的幅度呢速度呢？
王健林：速度估計(jì)不快，為什么呢？現(xiàn)在國家已經(jīng)認(rèn)識到房價(jià)過分上漲帶來的危害，吸收更多的資金進(jìn)入這個領(lǐng)域，不能只是實(shí)體企業(yè)，而且是我們泡沫風(fēng)險(xiǎn)，泡沫累積越大，各種各樣的理由都不能支持這個房價(jià)過快上漲，所以今后我覺得應(yīng)該是一個緩慢上漲的過程。
主持人：緩慢的標(biāo)準(zhǔn)是？
王健林：緩慢比如說跟GDP同步，這就是標(biāo)準(zhǔn)，跟我們的人均收入，跟我們的GDP相適應(yīng)，其實(shí)今年已經(jīng)大大超乎我們GDP增長幅度和人均收入增長幅度，你看北上廣都是21%以上，全國其他城市基本上都超過10%，這個其實(shí)有點(diǎn)過快了。
15年后，中國的房地產(chǎn)開發(fā)市場將急劇萎縮
主持人：外界很多人有大呼看不懂的地方，就是不理解你們的資金鏈?zhǔn)窃趺崔D(zhuǎn)起來的，就是萬達(dá)哪來那么多錢，就是如果你們自己沒有銀行的話，你們哪來那么多資本呢？
王健林：其實(shí)辦銀行恰恰對我們反過來是一個制約，如果辦了銀行，按規(guī)定股東不能再里邊貸款的，這是原則，所以說我覺得辦銀行不是解決我們資金的一個渠道，這個理解是完全錯誤了。至于我們的模式外界人看不懂，可能恰恰就是大家都看不懂，所以我們發(fā)展的再好的，所有人都懂得怎么干，所有人都知道怎么去干，可能我們就不會這樣現(xiàn)在一枝獨(dú)秀。在這個領(lǐng)域，在中國這個商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里面，我們是絕對只有第一，沒有第二的，我們這個第一每年可以有五百萬平米的竣工，可以開二十幾個廣場，十幾個酒店，第二名可能一年一個可能也比較困難。我跟你說一個比例吧，假如一百塊錢，我們講總投資這一個廣場假如總投資50億的話，差不多我們自己的錢20%，大約占總投資的20%到30%，就買地這部分錢是一定要拿的，這個是每一年我們大概比方幾百億買地，這個是我們自己幾十年積累下來的結(jié)果。這個現(xiàn)金流是有拿出錢買地，買地辦完市政就可以獲得銀行貸款，這個時候就可以支持建設(shè)到可以銷售的程度。
這個時候我們和銀行兩者相加的錢，大概也就是占總投資的50%。 50%左右的錢是來自于預(yù)售，就是銷售，其實(shí)這個支持項(xiàng)目把它完全建成，絕大部分的錢，大部分，或者至少過半的錢是來自于銷售。銷售的錢你拿回來，支持把這個樓完全蓋完，所以最后到竣工的時候，那我們一算賬，我銷售產(chǎn)生的利潤差不多接近甚至等于我這個物業(yè)的總造價(jià)，這樣我就不需要增加更多的貸款，所以我就可以發(fā)展的非常快。
或者比方說，即使我這個物業(yè)二十萬平米，假如說十個億的成本，我現(xiàn)在還缺三個億，我自己開發(fā)的凈利潤有七億，還缺三個億，那簡單我的物業(yè)可以金融抵押貸款，我的物業(yè)再去抵押貸款，又獲得了相當(dāng)強(qiáng)的資金的能力，所以我為什么能夠這么快的發(fā)展，一個是我們在世界上創(chuàng)立了獨(dú)立的一種模式，不動產(chǎn)加房地產(chǎn)開發(fā)，兩者結(jié)合，不是簡單的不動產(chǎn)，是買地建設(shè)投資的現(xiàn)金逐漸回來，那完了，那支撐不了，一年開一個也了不起來，
第二個部分呢，我有巨量的每年的不動產(chǎn)進(jìn)賬，這個又可以去抵押貸款，獲取更大的現(xiàn)金流，物業(yè)竣工的越多，我抵押的就越強(qiáng)，所以這兩個部分一結(jié)合，就在世界上創(chuàng)造一個全新的模式，我們可以神話般的速度來發(fā)展。不然的話，哪一個銀行，如果你今年100億，明年500億，后年1000億在這個銀行貸款，任何銀行會怕的，不會給你貸款。
王健林
“萬達(dá)模式”是房地產(chǎn)市場萎縮后未來的方向所在
主持人：您知道嗎？您這個模式我聽下來，我覺得杠桿還是蠻高的，會不會帶來風(fēng)險(xiǎn)？
王健林：杠桿應(yīng)該這么說，可能比純住宅房地產(chǎn)略小，因?yàn)槭裁茨兀恳驗(yàn)槟氵@個買地當(dāng)中，還有一部分是不能銷售的，畢竟變成持有物業(yè)，所以杠桿率這個是低于純住宅房地產(chǎn)的，但是一定是有杠桿，這是肯定的，這個高速運(yùn)轉(zhuǎn)能不能繼續(xù)走下去，就是取決房地產(chǎn)市場的前景，取決房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，如果10到15年，中國房地產(chǎn)還能夠保持一個勻速還是保持現(xiàn)在規(guī)模往上走，這個模式是沒有問題的。如果到真這個房地產(chǎn)趨勢到2020年，假如說一點(diǎn)不能走，房地產(chǎn)賣不動，那我就一定去轉(zhuǎn)行再轉(zhuǎn)型，我們再做別的模式，或者那個時候我們不動產(chǎn)已經(jīng)上市，從資本市場拿錢，還是支持可以走，可能速度會慢下來不像現(xiàn)在這么快，而且我為什么現(xiàn)在一定要堅(jiān)持研究在開發(fā)記錄上加不動產(chǎn)模式，就是預(yù)期房地產(chǎn)遲早有萎縮的一天，看全世界的不動產(chǎn)，看世界的房地產(chǎn)的歷史，基本上在50年就終結(jié)，任何多國家都是房地產(chǎn)發(fā)展了四五十年就萎縮，香港過去一千多家房地產(chǎn)公司現(xiàn)在就十家八家，開發(fā)量每年很少，為什么呢？這個市場上還有，但是市場規(guī)模急劇萎縮。
主持人：中國還有多少年？
王健林：中國我估計(jì)這方面的市場15年左右，我的判斷就是城鎮(zhèn)化率到70%，這個市場就萎縮了。
政策明朗后考慮收購一家地方銀行
主持人：允許民營資本辦銀行是金融改革的最核心的基礎(chǔ)所在，但是您之前也說過，萬達(dá)不考慮做民營銀行？
王健林：沒有，我沒有說不考慮，我說暫時不考慮，為什么呢？第一民營辦銀行現(xiàn)在沒有明確的一個指導(dǎo)性文件，細(xì)則出來，你比方說民營辦銀行，存款怎么保證？現(xiàn)在老百姓不用怕，因?yàn)楝F(xiàn)在是國家信譽(yù)保證，你只要存款，一定不會丟的，即使某個商業(yè)銀行倒閉了，城市商行倒閉了，我相信一定財(cái)政會兜底，國家財(cái)政會兜底或者地方財(cái)政兜底，會保證大家存款。但民營企業(yè)是不是這樣，國家信用不可能拿來為民營企業(yè)做擔(dān)保，那如果，比方說要推舉存款保證制度，那要保多少，那可能就有一個細(xì)則。
像西方一樣，10萬以下全賠，50萬的賠多少，100萬的賠多少，超過多少萬就不管了，如果這樣的話，一些的存款可能就來了。第二，萬一破產(chǎn)怎么辦？現(xiàn)在據(jù)說有一個辦法就是民營銀行的大股東財(cái)產(chǎn)要作為最后的最終的無限責(zé)任擔(dān)保。如果真是這樣，那風(fēng)險(xiǎn)就更大了，如果這些細(xì)則最后明確了以后，我才會決定我是不是要涉足金融。萬達(dá)涉足金融這個方向是一定的，但是我不希望在什么都不清楚的情況下，我貿(mào)然邁出這一步，如果要這么去辦，我還不如干脆等著改革合適的，我收購一個地方銀行，不是更好嗎？
銀行倒閉這種現(xiàn)象，一定會在中國出現(xiàn)
主持人：但是如果凡事都等看清楚再做的話，會被別人搶占先機(jī)的。
王健林：這個不要緊的，很簡單我給你舉一個例子吧，如果存款利率自由化了以后，就現(xiàn)在的一千多家城商行，工商行，生存就是危機(jī)了。所以說現(xiàn)在實(shí)施貸款利率放開了，存款利率沒有放開，如果存款利率一旦放開，這個老百姓的存款一定會選有信譽(yù)的大銀行。那肯定這一千多家地方銀行就馬上面臨一個能不能活的下去的問題，可能我相信中國如果存款利率放開，如果民間允許隨便辦銀行，銀行倒閉這種西方經(jīng)常見的現(xiàn)象，一定會在中國出現(xiàn)的。
主持人：到時候會有民營銀行送上門來找您去收購。
王健林：這不排除，很多人，包括現(xiàn)在很多中小銀行的牌照可能已經(jīng)不太值錢了。
主持人：現(xiàn)在有人在跟你接洽這方面的事情嗎？
王健林：有好幾個地方組建民營銀行希望我作為股東參加，我都婉拒了，好幾個城市要組建民營銀行，希望我作為其中一個股東，甚至作為大股東，我都剛才講了，我說我還是等著民營銀行細(xì)則出臺，我再決定是否自己申辦一個新銀行，還是我準(zhǔn)備收購一個城市商業(yè)銀行。
主持人：如果收購的話，您會是全資的收購？
王健林：收購那肯定是希望作為大股東。
互聯(lián)網(wǎng)金融，沒有實(shí)質(zhì)性的創(chuàng)新跟改變
主持人：在整個金融的大的創(chuàng)新需求當(dāng)中，我們看到了一股非常強(qiáng)大的力量，最近兩年也很熱叫互聯(lián)網(wǎng)金融。尤其是前兩天，三馬賣保險(xiǎn)的新聞非常熱，馬云、馬化騰、馬明哲，您覺得互聯(lián)網(wǎng)在整個金融創(chuàng)新當(dāng)中會發(fā)揮什么樣的作用？
王健林：其實(shí)現(xiàn)在所謂的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，跟傳統(tǒng)的金融是沒有實(shí)質(zhì)性的創(chuàng)新跟改變的，無非就是現(xiàn)在所謂互聯(lián)網(wǎng)金融炒的比較熱，是過去傳統(tǒng)的金融不屑于做，比方說一千塊錢以下的存款，或者一萬塊錢以下的存款，不屑于做做一萬塊錢以下的貸款，而互聯(lián)網(wǎng)金融無非是撿了這些漏，只不過現(xiàn)在這種吸收小額的存款，比方像余額寶，還有很多很多這一類的，還有什么平臺，貸各種各樣平臺，只不過現(xiàn)在監(jiān)管層還在看，究竟他吸收多大存款。我相信比方說他吸收到一萬的，或者更多存款余額的時候（00：26：48）。像這種平臺貸，如果不加監(jiān)管，跟過去的亂集資有什么區(qū)別？
互聯(lián)網(wǎng)金融，一定會對傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊的一個模式，要么就是沖掉傳統(tǒng)金融，要么就是沖擊傳統(tǒng)金融再回頭來改革金融互聯(lián)網(wǎng)，變成金融互聯(lián)網(wǎng)。
總而言之最老百姓是有很大好處的，特別是對小微企業(yè)和小的存款或貸款都是有好處的。但是目前，我自己認(rèn)為，還不是真正的金融創(chuàng)新，還有距離。
王健林
體驗(yàn)式消費(fèi)和電子商務(wù)將共榮發(fā)展
主持人：對于整個商超的業(yè)態(tài)你怎么看？
王健林：超市嗎？
主持人：商場，購物中心。
王健林：萬達(dá)在6年前就有一個規(guī)定，就是體驗(yàn)性消費(fèi)要占50%，那個時候還沒有什么網(wǎng)購，我們就覺得我們自己分析，要想把人氣留的更足，滯留時間更長，就不能只賣東西，一定要體驗(yàn)性消費(fèi)，體驗(yàn)性消費(fèi)有個什么特點(diǎn)，滯留時間長，你吃飯一個點(diǎn)，看電影兩個點(diǎn)，如果你再洗個腳理個發(fā)時間更長，那時就提出來要拉長滯留時間，就是增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)，然后最近去年2012年我們又提了一個新的目標(biāo)，要三年內(nèi)達(dá)到60%，提高十個百分點(diǎn)，這樣的話純粹消費(fèi)下降，第一個好處增加商場粘度，吃喝玩樂什么都有，就消費(fèi)者的忠誠度就提高，就粘性增加了，第二點(diǎn)抗擊網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊，第三點(diǎn)這也是我們商業(yè)資源，就體驗(yàn)商家招商就不同于服裝類招商，就比較困難，我們更有核心競爭優(yōu)勢。
主持人：您反復(fù)提到了網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊，對網(wǎng)絡(luò)您到底怎么看的？
王健林：網(wǎng)購是新的消費(fèi)趨勢，這是毫無疑問的，而且是增長比較快的一種商業(yè)模式，但是我覺得網(wǎng)絡(luò)購物和傳統(tǒng)實(shí)體店兩者之間應(yīng)該是相互依存，都會很好的，你比方說再過5年，網(wǎng)絡(luò)購物增長很大，但是并不意味著增長這一塊全部被網(wǎng)絡(luò)購物竊取，可能實(shí)體經(jīng)濟(jì)也在增長，網(wǎng)絡(luò)購物并不意味著全部是網(wǎng)店，這個理解是錯的，去年的雙11排名前10位的都是實(shí)體店，假如這個真的認(rèn)真調(diào)查一下，可能一半左右的銷售額也是實(shí)體公司來銷售的，就是他有實(shí)體店，但我參加網(wǎng)購，我也在網(wǎng)上去賣，所以這里邊有部分交叉，所以我不認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展就一定是實(shí)體線下店的死亡，這個觀點(diǎn)是錯誤的，應(yīng)該是雙方共融，都會有發(fā)展的空間。
主持人：哪個增長更快呢？
王健林：當(dāng)然網(wǎng)購增長更快一些，這是新的模式，新模式可能更加快。
萬達(dá)明年將推出自己的電商品牌
主持人：你會涉足這一塊嗎？
王健林：萬達(dá)有自己的電商，明年大概會在10個店左右做試驗(yàn)，我們就線下資源非常豐富，所以我們這個電商是做線上線下結(jié)合在一起的電商模式，明年是試驗(yàn)運(yùn)行，2015年的1月份會在所有的100多個萬達(dá)廣場全面推出我們自己的線上消費(fèi)模式。
主持人：這會在你們整個業(yè)務(wù)比重當(dāng)中越來越重要嗎？
王健林：要看，反正我們好在我們不需要靠電商盈利再支持他的發(fā)展，我可以從每年我自己的運(yùn)營當(dāng)中拿一部分錢支持他，看他走的趨勢，他如果走的很好，那我就增加的更大一些，如果走的不好，那就走一走，研究研究改一改再走，反正他每年消費(fèi)幾個億或者十個億，對我整個企業(yè)的資金量不會有毀滅性的的打擊，所以我有更好的心態(tài)我有更長時間容忍它的發(fā)展。
主持人：我看過一個評論，說其實(shí)中國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其實(shí)過去這些年都是小打小鬧，很少有大的資本進(jìn)入，萬達(dá)一旦開始做的話很有可能迅速成為這個領(lǐng)域的一個帝國。
王健林：是的，我們是文化產(chǎn)業(yè)行業(yè)當(dāng)中最大的企業(yè)，中國過去搞文化領(lǐng)域都是小企業(yè)。
主持人：資本都不足夠。
王健林：小微企業(yè)吧，很多人比方說拍兩部可能就從此就不再玩了，我們希望改變這個局面。
王健林：萬達(dá)文化旅游不是像傳統(tǒng)人想的搞搞舞臺劇，拍幾部電影，不是的，我們是全新的模式，2014年我們在武漢有我們兩個重大文化項(xiàng)目開業(yè)，就應(yīng)該是萬達(dá)文化旅游的一個，第一個引爆點(diǎn)，其后還有兩個，一個是做了一個舞臺秀，但這個舞臺秀是完全跟拉斯維加斯跟澳門的完全不同，我們這個比如說完全中國符號，你看從外型看來的紅燈，里邊完全是講中國故事。
第二，科技含量更高，舞臺設(shè)備更多，而且全都是萬達(dá)的知識產(chǎn)權(quán)，在一個我還做了世界唯一，從來沒有的電影娛樂公園，做了六個電影娛樂科技的項(xiàng)目在里面沒，全世界從來沒有過，而且故事完全自己創(chuàng)想出來的，所有的電影娛樂里面特種設(shè)備完全我們自己特種所，特種研究所研發(fā)出來的，也具有知識產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然我們還有其他的接下來15年.16年還有更多的文化旅游創(chuàng)新出來。
主持人：以后您會進(jìn)入電影行業(yè)嗎？
王健林：我們現(xiàn)在已經(jīng)有了，現(xiàn)在有自己的電影制作公司，
王健林：今年已經(jīng)有拍的電影了，很快好像這個月還有，下個月還有一部成龍的新的警察故事。
主持人：但是你們是參與方，不是完全是。
王健林：，不是，我們是主導(dǎo)，從明年開始，明年我想萬達(dá)至少會有十部以上的電影是主導(dǎo)的，但是這是我們完全勵志（音）拍的，我們還有更高的格局，比方說跟好萊塢這種合作或者其他的一些方式。
萬達(dá)將徹底改變文化創(chuàng)意行業(yè)的玩法
主持人：對。因?yàn)槟岬礁萌R塢合作，前一陣子在青島有一個非常，好萊塢明星陣容很強(qiáng)大的一個活動，但是也有人在說，其實(shí)是不是最終還是為了做房地產(chǎn)項(xiàng)目。
主持人：他這樣說顛倒了，他說我們用文化編故事來做房地產(chǎn)，錯了，我們恰恰是用房地產(chǎn)賺錢來做文化，如果比方說我們現(xiàn)在投，整個那個項(xiàng)目文化旅游要投三百億，我投房地產(chǎn)，賣一部分錢，假如說收回200億，我只要有一百億錢壓在里面就行了，所以我才敢做這么大的事，如果沒有房地產(chǎn)（的收入，也許這個投資我就減少，只做五十億，八十億，沒有這么大的格局了。
所以那個項(xiàng)目當(dāng)中，我們是創(chuàng)新了世界電影的，可以說三年以后就可以看得到，對世界電影格局完全是一個創(chuàng)新，電影產(chǎn)業(yè)怎么發(fā)展不是簡單的玩，我們是把所有的旅游文化在加科技含到一起，這么大的投資，我一定賣房地產(chǎn)，我才敢投這么大，房地產(chǎn)替我稀釋一部分投資，恰恰他說反了，如果我要是為了去玩房地產(chǎn)，玩房地產(chǎn)利潤我就不用全投里邊，自己還要壓一部分錢在上面，那不錯了。
我就是沒辦法的辦法，在中國沒有這么多的錢來搞文化產(chǎn)業(yè)，也不像西方有更多的基金來投，我自己想了這么一個模式。
王健林：我現(xiàn)在其實(shí)更多的工作是文化創(chuàng)意，公司里都知道，我現(xiàn)在對開發(fā)、定價(jià)、銷售、成本這一塊，財(cái)務(wù)我都不管，好幾年就不管，我更大的工作是帶領(lǐng)萬達(dá)的創(chuàng)新，我跟我的文化旅游規(guī)劃院、商業(yè)規(guī)劃院的同志還有海外的一些有關(guān)創(chuàng)意的公司，我們更多的研究萬達(dá)的文化旅游向什么地方發(fā)展，做哪些動作，編新的故事，甚至包括創(chuàng)意出來的故事線，我都要參加研究等等，我覺得我在這方面第一我是一個企業(yè)的靈魂，而且從傳統(tǒng)從文化的知識層面，應(yīng)該是比這些人更高一些，我參加這個討論會使這個節(jié)目也好或者是這個創(chuàng)意也好更加有中國特色，再一個有一定的決策權(quán)，這個項(xiàng)目創(chuàng)立出來了，這個軟件研發(fā)出來了，需要投資，一個項(xiàng)目要投資一億美金兩億美金，有些人肯定不敢決策，我分析一下收入和預(yù)估，覺得可以我可以拍板這個節(jié)目可以上，或者這個文化旅游項(xiàng)目可以上。
