第三季度以來，北京房地產市場始終呈季節性上漲。普通住宅供需售“三旺”，一房難求加之改善性置業成本增加，使得相當一部分購房者心理轉向為“一步到位”。同時，政策影響趨弱，下半年以來，一部分房企推出了面積及總價適中的經濟型洋房和別墅，供需雙方共同帶動了高端住宅市場的回溫。昨日，戴德梁行在2013年第三季度新聞發布會上，總結了北京高端住宅市場在今年第三季度的發展。

  三季度高端住宅量價齊升

  其報告顯示，第三季度北京高端商品住宅市場成交面積為246379.79平方米，環比上漲3.14%；成交均價49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，同比去年同期增長16.1%。高端住宅中的重要組成部分——別墅產品，在經歷了第二季度的成交大幅上漲后，本季度略有下滑：成交面積90559.39平方米，環比下降6.99%，但與去年同期相比仍上漲32.73%；成交價方面則持續走高，環比漲幅為9.99%，同比漲幅為33.29%，漲至41484.82元/平方米。

  另據亞豪機構統計數據資料：2013年三季度7、8、9三個單月，北京全市別墅成交量分別為232套、7.83萬平方米，255套、9.11萬平方米和299套、9.62萬平方米，逐月有所增加。三個月的成交均價則分別是29077元/平方米，31390元/平方米和30786元/平方米，同比去年這三個月分別上漲20.8%、22.4%、23.4%，也始終在穩步上升。

  總價千萬內別墅受寵

  從高端住宅的成交類型及價格劃分看，雖然整體別墅市場已邁進“千萬級”時代。但分階段性看，總價未超千萬元的別墅產品占成交的絕對主力。亞豪機構統計顯示：9月全部成交別墅中，總價在1000萬元以內的占比高達67%。再縮小范圍說，總價800萬元以內的占總成交的58%。而從成交單價看，9月，均價2—3萬元/平方米的別墅產品占比最高，為41%。

  亞豪機構副總經理高姍表示：受調控政策的影響及人們對居住品質要求的提升，將別墅作為第一居所的群體數量不斷增多，別墅的主力購買人群性質已不再是投資型，而變為自住型。但對于這部分處于中等階層的客群來說，遠郊區縣的別墅項目雖售價相對低廉，但交通成本較高，很難作為第一居所；城區中的別墅或超大戶型產品又由于價格過高難以負擔。因此，那些位于近郊，交通便利、配套成熟，面積在300—400平方米之間，單價在20000—30000元/平方米之間，總價不超過1000萬元的“經濟型”別墅，最能“適中”地契合他們的居住需求和經濟能力。在9月銷售較好的香江別墅、中建紅杉溪谷、龍湖好望山 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等，都是這樣的產品。

  高端住宅熱將持續一段時間

  7月以來，北京土地市場高價地頻出：夏家胡同、孫河、亦莊、農展館等多宗高溢價土地，屢屢刷新各項記錄。核心區域土地稀缺致使土地成本居高不下，地價的攀高又使得未來重點城區住宅高端化的趨勢愈發明顯，激起客群緊迫性和積極性，從而直接刺激現有高端住宅的售價和銷量。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為：土地市場是反映銷售市場最直接和可靠的鏡子。北京地價的一再“破表”，就是現行樓市房價飆高的信號，高成本與合理利潤率疊加，等于為高端住宅的上漲幅度設定了下限標尺，近期出讓的土地入市銷售價可想而知。同時，高端住宅項目因為總價偏高、客群基數相對偏小而致消化速度較慢，平均交易周期較長，從開盤到售罄往往需要3—5年甚至更長時間，這段時間內，核心城區住宅的供需矛盾會進一步激化，有這種認識的置業者，會在這些高價土地建成產品入市前提前出手。因此未來一段時間內，置業者對高端住宅的需求將持續旺盛。