高群書和郭敬明“吵起來了”，高群書說票房不好是營銷沒做好，就像開發(fā)商說小戶型不好賣是價格太高一樣。

　　小戶型面對的主要是剛需群體，隨著剛需置業(yè)觀的不斷升級，注重生活質(zhì)量也成為剛需關(guān)注的重點。人民路壹號廣場銷售經(jīng)理謝馨瑤表示：“剛需最關(guān)注的就是價格，目前60%的剛需在購房時會以價格為導(dǎo)向，但40%的會更加注重項目配套和品質(zhì)。”而無論是價格也好還是配套也好，與票房一樣，只有賣得好才能說明購房者認(rèn)可。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，昆明目前市場上在售和在建的有小戶型的樓盤大概有37個，面積區(qū)間從57—95平米不等，而價格的落差則從5000——19000元/平米。

　　人們對“小”的認(rèn)識

　　不再局限于“蝸居”

　　云南金冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理高昊分析認(rèn)為：“很多消費者在吃虧上當(dāng)了以后，就會逐漸的學(xué)會冷靜的來看待買房這件事。比如，你計劃去買一個80平米的房子，那就不要去希望買到一個4房，如果哪個開發(fā)商做一個80平米的4房出來，那我就會多留意看一看，看是不是真的做了這么多房，還是制造了一個噱頭而已。”

　　面積小也會激發(fā)一部分購房者在裝修上挖空心思拓展空間。

　　李先生前年買了一套50平的住宅，一室一廳。雖然是自己住是很舒適，但他總覺得空間小，就把陽臺給封起來，把陽臺和客廳之間的一堵墻給打通了。這樣看起來空間是寬了很多，但是隨意改動戶型設(shè)計帶來的直接后果就是，一到下雨天客廳就開始漏雨，原本舒適的空間變得難以入住。這種一味的追求“大”也是不少購房者的觀念誤區(qū)，這樣的置業(yè)觀也該升級到小時代2.0版本了。

　　面對剛需小戶型，開發(fā)商挖空心思極力迎合，戶型設(shè)計面面俱到，精裝修還要追求個性化，總價還不能太高，營銷思路的推陳出新，開發(fā)商也很忙。

　　謝馨瑤表示：“面積小但不代表生活配套不完善，小戶型布局更緊湊，功能也齊全，將每一個空間都充分的利用了起來也很舒適。”

　　隨著小戶型市場的不斷成熟和發(fā)展，人們對“小”的認(rèn)識也不再局限于“蝸居”，小而精逐漸成為一種置業(yè)潮流。麻雀雖小，五臟俱全，小戶型空間設(shè)計更合理，布局緊湊，功能完善讓剛需群體欲罷不能。

　　現(xiàn)在市場上的精裝小戶型，包括萬科[簡介 最新動態(tài)]學(xué)府、萬科金域國際、中海[簡介 最新動態(tài)]學(xué)府路8號、保利[簡介 最新動態(tài)]·六合、銀海尚域、七彩俊園、金尚俊園等等，如此多精裝小戶型供你選擇，你還愁什么呢？

　　三房四房不應(yīng)是銷售噱頭

　　最終指向性是使用功能

　　云南金冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理高昊就舉了個例子：“昆明曾經(jīng)出現(xiàn)過50、60平米做三房甚至四房的這種事，這是不可能完成的一個任務(wù)，但是開發(fā)商就是為了銷售而去做了這樣的產(chǎn)品。結(jié)果這個3房出來呢，沒有一間房是用得成的，就會造成一些產(chǎn)品的不合理或者滯銷。”

　　高昊表示：“開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品的時候，最終指向是購房者，特別是小戶型，最終指向性是功能性，而不應(yīng)該是銷售的噱頭。”

　　當(dāng)然，開發(fā)商也有無奈的時候。每個開發(fā)商都會想自己的房子會好賣，符合消費者的需求是最好賣的，大家也都還是想做得迎合消費者的需求，但往往很多時候會有很無奈的事情出現(xiàn)。

　　“就比如說地價過高啊，因為規(guī)劃卡得太嚴(yán)但是我又必須要做這么多房子出來啊，等等一系列的問題讓開發(fā)商也很頭疼。我相信各個開發(fā)商還是盡力去避免，但是一旦出現(xiàn)這種東西呢，也是不得已而為之。”面對這些問題作為開發(fā)商，高昊也表示很無奈。

　　高昊舉例說：“比如一個樓層，少一點7、8戶，多一點9戶，那么要住這么多家人，每一套都會很小，那么自然不可能面面俱到。就會出現(xiàn)沒有采光和通風(fēng)的衛(wèi)生間，特別是有些小戶型還設(shè)了雙衛(wèi)的，那么有一個衛(wèi)生間就沒有自然采光和通風(fēng)的。這些就會不可避免出現(xiàn)一些我們傳統(tǒng)理念上不能接受的產(chǎn)品。”

　　蔡勇軍認(rèn)為：“產(chǎn)品開發(fā)前期主要根據(jù)土地屬性，市場空白點和客戶需求三個方面設(shè)計產(chǎn)品，但剛需客戶低總價是最主要因素”。

　　低總價意味著開發(fā)成本要低。對于產(chǎn)品成本分析，蔡勇軍介紹：藍光COCO蜜城房價11000元/平米，其中土地成本占30%，建安成本50%，營銷成本5%，還有其他的成本占到15%。

　　不管是小戶型還是大戶型，建安成本都是最為重要的，但實際上對大小戶型的成本影響不大。謝馨瑤表示：“產(chǎn)品設(shè)計都是根據(jù)市場需求來的，80平米和160平米的相比其實建安成本是一樣的，不存在成本差異，只是在總價上有差別。”

　　既然成本一樣，剛需在選擇的時候就自然會偏向總價較低的小戶型，以價格為導(dǎo)向并沒有錯誤，但這并不是絕對的正確。

　　購房實錄

　　小戶型占據(jù)市場的半壁江山

　　低總價的精裝房最受青睞

　　星期六下午，大維和佳佳就如何買房一事展開了一系列分析討論后，各種層出不窮的問題讓兩個人苦不堪言。

　　大維今年27，在昆明某國營企業(yè)工作，月薪4500元左右。這兩年家里幫著存了點錢，想買個小戶型住宅自住，免得再為租房發(fā)愁。佳佳最近看中某樓盤一套80平米小戶型住宅，聽說是地鐵盤升值潛力大，她也是頗為心動，于是兩人就湊在一起商量怎么買房。占據(jù)各方面資源優(yōu)勢的樓盤房價自然不低，首次開盤就賣到8000元/平米。