上海的頂級住宅價格與房地產(chǎn)市場整體價格趨勢的關(guān)聯(lián)度越來越小。近期,上海多家地產(chǎn)公司都宣布即將推出的樓盤未來將會賣到15萬元/平方米,在2010年上海首次出現(xiàn)多個10萬元/平方米的樓王之后,上海頂級住宅價格標準又被刷新。
近期即將入市的華僑城蘇河灣就以15萬元/平方米的均價引起業(yè)界關(guān)注,其頂層復(fù)式單元更是將達25萬元/平方米,總價近1.2億~1.5億元。
業(yè)內(nèi)分析人士認為,上海頂級住宅的價格,更多由土地供給所決定。自2004年以后,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)純住宅用地幾近絕跡。尤其是黃浦江、蘇州河沿岸的新房已是一房難求的情況下,這些頂級住宅在某種意義上已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為金融產(chǎn)品。而由于黃浦江、蘇州河凝結(jié)了上海人的海派歷史文化情結(jié),其影響的范圍,并不僅僅在上海,而在整個華人圈。
比肩香港的增值空間
自2004年開始,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)就極少有純商品住宅用地供應(yīng),這導(dǎo)致了商品住宅供給的嚴重稀缺。
與其他板塊最近幾年還時不時有新增住宅供應(yīng)相比,人民廣場附近的住宅供應(yīng)最近幾年更曾出現(xiàn)過供應(yīng)中斷現(xiàn)象。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,自2007年開始,人民廣場1公里范圍內(nèi)就再沒有出現(xiàn)新增住宅供應(yīng)。這種現(xiàn)象直到華僑城蘇河灣T3住宅樓的出現(xiàn)才被打破。
來自業(yè)內(nèi)的觀點是,這和人民廣場附近板塊的規(guī)劃定位有直接關(guān)系。根據(jù)規(guī)劃,人民廣場1公里范圍的主要規(guī)劃都定位在商業(yè)、商務(wù)、公共配套設(shè)施。以華僑城蘇河灣T3所在的蘇河灣為例,整個灣區(qū)規(guī)劃的絕大部分也都是商業(yè)商務(wù)功能。
而上海對頂級住宅的需求卻一直比較穩(wěn)定。在2010年到2012年的3年中,盡管其間樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過波動,但上海頂級住宅的成交卻一直比較穩(wěn)定,每年的銷售量都在100套以上。同策機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,10萬元/平方米單價級別的住宅,每年的平均銷售量達到115套。
在這樣的背景下,供需矛盾顯得十分突出。根據(jù)華僑城方面的介紹,即使是即將上市的T3住宅樓,總量也只有92套。
一家中央金融機構(gòu)駐上海分支機構(gòu)的總裁認為,上海頂級住宅的價格和房地產(chǎn)市場的整體趨勢關(guān)聯(lián)度極小,某種意義上,它已經(jīng)超脫了住宅的范疇,具有金融產(chǎn)品的屬性。
他同時認為,上海的頂級住宅價格,與亞太區(qū)很多城市的頂級住宅價格比還是便宜的。香港的頂級住宅價格已經(jīng)超過60萬元/平方米,但上海湯臣一品的銷售均價還沒有超過20萬元/平方米。而事實上,上海和香港的經(jīng)濟差距,并沒有那么大,從這點可以看出上海頂級住宅未來的價格上升空間。
尤其是《中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》已獲國務(wù)院原則同意后,上海經(jīng)濟追趕香港經(jīng)濟的速度無疑會進一步加快。未來上海和香港的頂級住宅價格差距,顯然不會像現(xiàn)在那么大。
文脈情結(jié)吸引華人擁躉
華僑城一直以“旅游+地產(chǎn)”開拓其在各大城市的市場版圖,因此其選地標準中對地塊本身的地理特質(zhì)及文化積淀非常重視。這種模式的打造難度高于單純住宅開發(fā),對開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)能力和后市把握能力的考驗更甚。
“地王”出身的華僑城蘇河灣一直備受壓力,但項目所在地塊確實占盡天時地利。蘇河灣板塊是上海“十二五”規(guī)劃中的重點開發(fā)板塊,該板塊的復(fù)興對老上海人來說意義非凡。政策在前,華僑城蘇河灣在這場復(fù)興中可謂占盡先機,而體量巨大的它很可能成為這場復(fù)興的主力。
根據(jù)華僑城方面的介紹,華僑城想要做的是在保留歷史文脈的基礎(chǔ)上引入國際化的生活社區(qū)。這是極具野心但也不失想象空間的一個目標。從其開發(fā)團隊引入嚴培明、劉小東兩位藝術(shù)家工作室及全球第四家寶格麗酒店便可見華僑城的格局所在。
上海的一些分析人士認為,上海黃浦江、蘇州河一帶的住宅,需求的范圍,不僅僅在于上海本地,而是整個華人圈。作為三四十年代的文化中心,上海在中國文化的傳承上有特殊的地位。而作為上海城市心臟的黃浦江、蘇州河,這些街區(qū)在整個華人圈內(nèi)都有大量擁躉。
此前上海人民廣場附近一座300多平方米的洋房,總價超過1億元,成為上海最貴的老洋房,但依然不缺買家。
華僑城蘇河灣雖然目前只有92套住宅可供購買,但對于擁有濃郁人民廣場情結(jié),并希望在上海開拓事業(yè)且長居的新老上海人來說,顯然還是不夠的。
