編者按

　　研究經(jīng)濟(jì)，就要學(xué)會(huì)看數(shù)字。在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，指數(shù)如此之多，GDP、PPI、鐵路貨運(yùn)量、用電量、銀行放貸款量……每一個(gè)都可能成為解讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表。如果拿這個(gè)問題去問廠房中介，他或許會(huì)建議，來看看我們的客戶構(gòu)成吧。“淘汰落后產(chǎn)能”、“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”這些詞匯，與他們的業(yè)務(wù)直接相關(guān)。急著找租客的，生產(chǎn)線十有八九正在收縮，甚至可能停工了；急著找廠房的，未來三五年行情肯定不錯(cuò)。轉(zhuǎn)型大潮中，誰在退去？誰在暢游？記者試著從廠房租客的變化中，尋找蛛絲馬跡。

　　市場(chǎng)不景氣，租金吃不消

　　燈具廠老板想把廠房租掉一半

　　廠房租賃市場(chǎng)晴雨表·

　　低溫區(qū)

　　炎炎夏日，杭州廠房租賃公司的經(jīng)紀(jì)人們，依然頂著烈日，穿梭在各企業(yè)之間。對(duì)他們來說，今年杭州企業(yè)廠房的整體租賃情況比前兩年略淡，所以必須比往年跑得更勤快些。

　　據(jù)杭州博頓投資咨詢有限公司的中介經(jīng)紀(jì)人姜日豐介紹，自2008年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不大景氣影響，杭州城區(qū)的廠房租金增幅明顯下降，但由于近年來土地價(jià)格仍在上漲，租金情況總體呈一路小幅上漲態(tài)勢(shì)，也有個(gè)別地方與去年持平，甚至略跌。

　　“目前杭州廠房租賃市場(chǎng)總體上供大于求。整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境不好，很多低端的生產(chǎn)制造企業(yè)收縮產(chǎn)能；部分傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造企業(yè)外遷至租金價(jià)格較低的杭州周邊地區(qū)；近年來隨著政府要求提高工業(yè)土地的利用率，新建項(xiàng)目的廠房一般都在三層以上，但是在租賃市場(chǎng)上三樓以上的廠房較難出租，這三點(diǎn)是造成空置廠房增加的主要原因。”

　　生意清淡　企業(yè)主轉(zhuǎn)做“二房東”

　　在杭州杭海路附近，侯先生與朋友合租了1000多平方米的廠房。最近，他正打算把一半面積轉(zhuǎn)租出去。

　　做了七八年二手地板生意的他，坦言生意差不多到頭了：“現(xiàn)在收舊地板的人多了，賣的人也多了，錢不好賺，利潤(rùn)很薄。一平方米（地板）賺2－3元，有時(shí)1元多。生意不好，租金承擔(dān)不起，有好幾個(gè)來問（租廠房的事），但問了沒下文。”

　　無獨(dú)有偶，兩年前在拱墅區(qū)莫干山路附近租了廠房，主要生產(chǎn)LED燈的王老板，也坦言今年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不是很理想。王老板也打算轉(zhuǎn)租其中一半的面積，約800平方米。

　　熟悉濱江區(qū)廠房租賃的中介李先生說：“對(duì)濱江區(qū)的企業(yè)來說，尤其是2011年之后，更多的企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，選擇縮小生產(chǎn)規(guī)模，甚至停產(chǎn)，將廠房全部用來出租。我接觸的很多制造企業(yè)都轉(zhuǎn)型做‘房東’了。”

　　還有些企業(yè)主選擇把濱江區(qū)的廠房出租，然后再去蕭山臨浦那邊租便宜的，中間的差價(jià)也很可觀。

　　“這幾年，濱江區(qū)工業(yè)廠房的總體情況是供大于求。如果是投資建廠，一般都建好就租。如果有1萬平方米，至多給自己留2000平方米。”李先生說。

　　專做杭州下沙和海寧鹽倉(cāng)等地廠房租售的張平，是杭州德坤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的廠房專員，他告訴記者，以前效益比較好一點(diǎn)的企業(yè)，多多少少會(huì)有擴(kuò)產(chǎn)的需求，要擴(kuò)產(chǎn)就需要更大的廠房。今年一些企業(yè)效益不好就不擴(kuò)產(chǎn)了。“現(xiàn)在老板都說，‘能保保本就好了，利潤(rùn)就10%左右，如果銷售不暢還會(huì)有積壓’。”

　　當(dāng)然，情況也沒這么悲觀。杭州博頓投資咨詢有限公司的中介經(jīng)紀(jì)人姜日豐做了7年廠房租賃生意，他的很多企業(yè)客戶，現(xiàn)在業(yè)務(wù)仍然每年都在持續(xù)增長(zhǎng)。有技術(shù)和自己獨(dú)特產(chǎn)品的企業(yè)，仍然還有很好的發(fā)展前景。而現(xiàn)在日子難過的企業(yè)，多是依靠勞動(dòng)密集和低價(jià)格在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)，在大環(huán)境不是很好的情況下，可能會(huì)選擇收縮。

　　降低成本　部分杭州企業(yè)選擇外遷

　　生意不好，降低成本是必須的。方法不止一個(gè)。除了出租部分廠房外，一些杭州本土企業(yè)開始往鄰近的德清、海寧等地“安家”。

　　杭州成順企業(yè)管理咨詢有限公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陶先生介紹，由于近年來杭州主城區(qū)拆遷改造，許多以服裝和機(jī)械制造業(yè)為主的本土企業(yè)需要搬出，有的遷入了余杭區(qū)，還有很多搬遷企業(yè)為了更低的租金，干脆遷到了德清等地。“余杭和德清，兩者在地理上僅一線之隔，但德清的租金會(huì)低很多，很多杭州本地的企業(yè)都遷過去了。比如余杭這邊租金每月12元、13元/平方米，德清那邊大概就是7元左右/平方米。”

　　杭州瑞肯投資咨詢有限公司佟先生也說，一些杭州的重工業(yè)企業(yè)在繞城高速以內(nèi)找不到合適的廠房，可能會(huì)到德清找。德清近幾年的廠房租金變化不大，有些甚至下降了1到2元/平方米月。據(jù)他估計(jì)，目前德清廠房的空置率有30%—40%。

　　除德清外，張平介紹，緊鄰下沙的海寧鹽倉(cāng)也有一些廠房空著，今年租金沒漲，甚至有所跌價(jià)：“以前那邊有很多客戶是從杭州這邊拉過去的，今年客戶少了。有的廠房甚至半個(gè)月才有客戶去看。”

　　廠房供大于求的現(xiàn)象，在這兩處地方也是一樣。張平舉了個(gè)例子：以前海寧長(zhǎng)安鎮(zhèn)的廠房大部分飽和，供需基本平衡。如今新建造好的廠房增多，且一造就是三至五層，但現(xiàn)在長(zhǎng)安鎮(zhèn)本地的企業(yè)廠房需求的增長(zhǎng)并沒這么快，有的房東本來是為了吸引杭州的客戶造的，但現(xiàn)在杭州的客戶也不怎么愿意過去。所以目前長(zhǎng)安鎮(zhèn)的廠房明顯供大于求，不少?gòu)S里貼著廠房出租的宣傳條幅。據(jù)他估計(jì)，長(zhǎng)安鎮(zhèn)大約有16萬平方米閑置廠房（不包含鹽倉(cāng)開發(fā)區(qū)閑置廠房）。

　　空房子那么多，租金又便宜，企業(yè)為何仍然不感興趣？一位剛來杭州登報(bào)出租廠房的鹽倉(cāng)女老板道出了原委：“以前廠房很吃香，不用在廠房外貼出租信息，也會(huì)有很多人直接上門咨詢。現(xiàn)在打了廣告，雖然來問的杭州企業(yè)很多，但一聽來這個(gè)開發(fā)區(qū)的種種門檻，如注冊(cè)資金等，就紛紛打消念頭了。”

　　租金低的地方，也不是說去就能去的。

　　姜日豐介紹：“效益差一點(diǎn)的企業(yè)，可能去德清多點(diǎn)，好點(diǎn)的企業(yè)可能去嘉興海寧等地。德清門檻較低，只要沒有污染的企業(yè)基本都可以去。嘉興海寧的門檻比較高一些，比如傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，他們可能就不大歡迎。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要指服裝鞋襪箱包等。”

　　姜日豐介紹，現(xiàn)在很多浙江的中小企業(yè)，都到安徽等產(chǎn)業(yè)門檻更低的地區(qū)去投資，或是出于產(chǎn)業(yè)布局的要求，或是因?yàn)檎憬�省的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位發(fā)生改變。這類企業(yè)一般有以下三種情況：勞動(dòng)密集、能耗較高、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。而安徽等地的開發(fā)區(qū)有點(diǎn)像十年前的浙江開發(fā)區(qū)，只要是投資的基本上來者不拒，而浙江省目前各個(gè)開發(fā)區(qū)都有了比較明確的產(chǎn)業(yè)定位，不是什么樣的項(xiàng)目都能進(jìn)入。

　　炒家出貨　進(jìn)一步增加廠房供應(yīng)量

　　在廠房這個(gè)相對(duì)“冷門”的地產(chǎn)項(xiàng)目中，其實(shí)也不乏投資客身影。陶先生觀察到，2009年左右商品房市場(chǎng)縮水后，溫州炒房團(tuán)開始在余杭炒廠房。

　　“這兩年做實(shí)業(yè)太難，說實(shí)話，外來的一些買家主要還是投資不動(dòng)產(chǎn)，自己隨便做點(diǎn)什么，做不下去就出租。尤其是溫州那邊的老板，炒完商住房，現(xiàn)在開始炒廠房了，這也是為什么現(xiàn)在余杭這邊的租金相比周邊地區(qū)高的一個(gè)原因。”

　　據(jù)他介紹，溫州的買家中，最快的只用兩三個(gè)月，就把買來的工業(yè)用地轉(zhuǎn)手了。“他們炒廠房都是拿銀行貸款的錢炒的，支付的利息成本太高，所以需要盡快轉(zhuǎn)手。炒廠房的溫州客大致選擇2000萬元以內(nèi)的目標(biāo)，一般老板炒1000萬元到2000萬元之間的，轉(zhuǎn)手差價(jià)賺個(gè)50萬到200萬元左右。”

　　在地域的選擇上，溫州的炒家青睞租金漲得快的地方。余杭區(qū)目前廠房租金比較高的區(qū)域主要是良渚、崇賢、倉(cāng)前和老余杭一帶。特別是崇賢一帶有碼頭，和陸運(yùn)相比，水運(yùn)的成本便宜很多，所以雖然崇賢一帶的廠房租金可能稍微貴一點(diǎn)，但仍有很多企業(yè)選擇這里。一些溫州的炒家也因此看好崇賢。

　　“不過，溫州人炒廠房，不像炒房地產(chǎn)那么熱乎。炒作只是一小部分原因，土地增值也是一部分原因。這幾年，余杭廠房的租金漲得不多，還是賣出去的價(jià)格漲得多。”

　　不過，姜日豐說，前兩年很多溫州老板來杭州炒工業(yè)土地，但現(xiàn)在政府審核嚴(yán)格了，操作越來越難了。

　　“如果資金有實(shí)力，廠房放放也無所謂。土地，總是在增值的。現(xiàn)在的地價(jià)比他們拿到手的時(shí)候已經(jīng)翻了兩番以上。杭州地就這么一點(diǎn)，賣一塊少一塊。土地價(jià)格還在上漲，據(jù)我所知，不少溫州老板沒有賣出廠房，還囤在手里。”

　　“杭州廠房，總體看每年大約漲0.5元左右/平方米（月租金），或者說兩年漲5%。工業(yè)廠房的出租價(jià)格一直上升得很慢，一些房東光靠租的話很難收回成本。我們幫一個(gè)出租的項(xiàng)目做過測(cè)算，算上銀行貸款利息和成本，要40年左右才能收回投資。不過，現(xiàn)在有的老板雖然在實(shí)體上不賺錢，但也還沒到缺錢的地步，所以賣企業(yè)廠房的不多，即使在賣，價(jià)格也高得離譜。對(duì)這些老板來說，還是選擇出租劃算和省事。正因?yàn)楝F(xiàn)在選擇出租的老板越來越多，加上這兩年投資新建的廠房比較多，使空置廠房的增長(zhǎng)速度高于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，所以租金很難漲上去。”

　　（作者/徐靜休 通訊員 楊曉宴　文/攝）