“不是說(shuō)20%征稅還沒(méi)開(kāi)始執(zhí)行嗎，怎么二手中介都表示鄭東新區(qū)已經(jīng)從上周五開(kāi)始執(zhí)行了啊？”上周末，接到一朋友詢問(wèn)關(guān)于新“國(guó)五條”細(xì)則執(zhí)行的問(wèn)題，“昨晚我接到中介電話，說(shuō)鄭東新區(qū)已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行20%的個(gè)稅了。如果出售房產(chǎn)是滿5年唯一住房，那么政策仍和以前一樣，免征個(gè)稅。如果是滿4年唯一住房，則只征收賣房所得的4%個(gè)人所得稅，滿3年唯一住房征收8%。若不是唯一住房，無(wú)論是否滿5年，都要征收賣房所得的20%個(gè)人所得稅。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理王川在當(dāng)日向記者證實(shí)了上述消息。
“目前只有鄭東新區(qū)開(kāi)始執(zhí)行”
“鄭東新區(qū)稅管所拿出來(lái)的，是2006年國(guó)家發(fā)布的關(guān)于個(gè)稅政策，只不過(guò)比之前更細(xì)化了。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理王川稱，在上述20%個(gè)稅政策執(zhí)行之前，與國(guó)內(nèi)多數(shù)地市一樣，鄭州一直實(shí)行兩種辦法征稅：差額征稅，即按房屋交易總價(jià)減去房產(chǎn)原值以及合理稅費(fèi)后的差額計(jì)征20%；核定征稅，即對(duì)不能提供房屋原值憑證的按房屋交易總價(jià)的1%征收。而現(xiàn)在是以交易價(jià)格減去房屋原值、合理費(fèi)用以及房屋交易過(guò)程中繳納的稅金，現(xiàn)在合理費(fèi)用非常細(xì)化。房屋裝修時(shí)發(fā)生的支出項(xiàng)目繁多，而房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人提供詳細(xì)的費(fèi)用清單。因此，為維護(hù)納稅人的利益，減少稅務(wù)上的爭(zhēng)議，在裝修階段，納稅人可以預(yù)先到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取相關(guān)表格，詳細(xì)填寫(xiě)每份發(fā)票的開(kāi)具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號(hào)、建材產(chǎn)品、發(fā)票金額等信息，報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。
“但目前只有鄭東新區(qū)開(kāi)始執(zhí)行此20%的個(gè)稅，原因有很多，最主要的還是因?yàn)猷崠|新區(qū)的房屋年齡相對(duì)于老城區(qū)來(lái)說(shuō)比較短，房產(chǎn)備案的數(shù)據(jù)比較全，老城區(qū)有很多老房子，很難讓房屋出讓者提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證。本次新政并未提及這種情況下的原值認(rèn)定方法，所以難度比較大。”王川表示。
但還有專家表示，在現(xiàn)行政策中，遇到房屋出讓者未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納稅額。
“調(diào)控比想象中還強(qiáng)”
國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，記者從多家房產(chǎn)中介處了解到，自細(xì)則面世以來(lái)，二手房市場(chǎng)的需求不減反增，催促簽約、過(guò)戶的二手房主比比皆是。“大家都在搶搭末班車。”王川表示，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，新規(guī)在各地正式實(shí)施會(huì)有一個(gè)過(guò)渡期，在出臺(tái)具體辦法之前，各地仍會(huì)按原有辦法執(zhí)行，這就留下了短暫的“過(guò)渡”時(shí)期。為了節(jié)省這20%的交易稅費(fèi)，已經(jīng)談妥或即將談妥的二手房買(mǎi)賣雙方，都想盡快完成交易。“雖然目前看起來(lái)二手房市場(chǎng)很火爆，但其實(shí)二手房的寒冬就要到來(lái)。個(gè)人所得稅從嚴(yán)征收，會(huì)使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)比過(guò)去兩年更低迷的成交。很可能未來(lái)的幾個(gè)月都難有簽單，拿不到業(yè)績(jī)提成。”王川表示，預(yù)計(jì)很多買(mǎi)家會(huì)涌向新房市場(chǎng)。
“稅費(fèi)很可能轉(zhuǎn)嫁買(mǎi)方”
雖然說(shuō)細(xì)則給予剛需一定保護(hù)，但從記者了解到的情況看，市場(chǎng)上已經(jīng)有賣家通過(guò)提高價(jià)格的方式將20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上，一些滿5年唯一住房的業(yè)主更是抬高了房產(chǎn)售價(jià)。
記者從多家房屋中介的門(mén)店了解到，3月初國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，為了搭上落實(shí)政策前的“末班車”，鄭州二手房交易迎來(lái)了一波小高峰。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月上旬鄭州二手房網(wǎng)簽成交量已超過(guò)2月全月成交量。
在此期間，部分手中持有多處房產(chǎn)的業(yè)主為了趕在政策實(shí)施前賣掉手中的房子，確實(shí)小幅下調(diào)了售價(jià)。但最近幾天，這種現(xiàn)象已經(jīng)不明顯，究其原因，主要是因?yàn)榧词宫F(xiàn)在進(jìn)行交易，也來(lái)不及在政策落地前網(wǎng)簽。
“但有賣家已經(jīng)告訴我們，如果偏要賣方繳納20%個(gè)稅，那么他們就要提高房子的售價(jià)。雖然不會(huì)將稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁出去，但至少買(mǎi)、賣雙方各承擔(dān)一半。”某中介銷售人員表示，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房子該買(mǎi)的還是得買(mǎi)，該繳的稅費(fèi)還是得繳，剛性需求的客戶仍然存在，所以賣方會(huì)逐漸將上調(diào)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上。”
記者算了一筆賬，如果按通知規(guī)定，二手房要嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅，以一套購(gòu)價(jià)80萬(wàn)元的二手房為例，若以150萬(wàn)元出售，那么對(duì)比此前，一般按交易價(jià)1%征稅僅需繳稅1.5萬(wàn)元，而今后則要繳納15萬(wàn)元稅款。根據(jù)以往的二手房交易慣例，相關(guān)稅費(fèi)都將由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，賣方的掛牌價(jià)格通常是“凈落價(jià)”。因此，忽然多出的這筆稅費(fèi)更可能壓在買(mǎi)方身上。
