央行日前發文指出，對房價上漲過快的城市，各分支機構可根據當地人民政府房地產調控目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例和利率，一些房價漲幅過快的城市，二套房房貸首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。

　　目前各地都在研究制定相關實施細則，但實施細則尚未發布，信貸雙方都已經有了反應。有部分銀行停止放貸、靜觀其變；有一些二手房業主為了出售房源，提前加急還貸；而針對可能更為冷清的二套房信貸市場，相關機構優化了辦理貸款的流程。二套房信貸政策細則呼之欲出，市場走勢也將隨之變化。

　　靜觀其變：有銀行停止放貸

　　相對于新房市場，二手房市場中交易的房源屬于“二套房”及更多套房的數量更多，而此次“國五條”新政中明確指出，二套房首付可能提高至七成，實施細則隨時可能從天而降。這也讓二手房市場的信貸情況的變化成為了指引二套房信貸政策變化的關注焦點。

　　伴隨著二手房過戶潮一同帶來的是二手房信貸潮，不少銀行都感受到了來自二手房放貸造成的巨大壓力，部分城市的一部分銀行已經停止發放二手房貸款。鄭州某房地產代理機構就在3月11日發布消息稱，當地二手房現在只有郵政有貸款，其他銀行都停了。而蘭州、武漢等城市也先后傳出部分銀行停止放貸的消息。

　　業內人士分析，在等貸款新標準出臺，停貸是暫時性的，而最近二手房成交量突然增多，導致某些支行貸款額度也隨之上漲，銀行一時間吃不消。有銀行工作人員透露，當前大部分銀行對開展二手房貸款業務不太積極，原因是二手房交易比新房交易周期長，加上市場上還有一些買賣方串通“低評避稅”以及二手房中介不規范經營等現象，增加了銀行的業務成本。銀行在有限的房貸額度下，更愿意發展一手房的按揭貸款業務。

　　此前，有媒體報道民生銀行佛山支行、平安銀行佛山支行的部分網點停止了二套房貸業務。對此，兩家銀行相關負責人否認“暫停”傳言，但也承認了已對二套房貸有所收縮。有業內人士表示，因為二套房貸利潤太低，現在很多銀行都比較偏重小企業金融服務，而不喜歡做二套房貸。而詳細的二套房信貸實施細則發布后，銀行信貸能提供的貸款空間將進一步縮小，無疑會讓銀行的精力更多的轉往別處。

　　山雨欲來：提前還貸增加

　　有媒體報道，目前廣州出現了“提前還貸”的高峰，有業主為了將手中房子賣出，不惜多交三個月的利息提前還貸，但由于辦理各項手續都需要時間，最終可能還是難以在交易稅的變化之前將房子成功賣出。媒體提醒，按揭中的房屋想售出，不一定非要提前還貸，可以選擇“轉按揭”方式。目前80%以上的贖契業務都需要買家墊資給賣家，這對于買家來說，風險較大，如果采取轉按揭，有擔保公司從中擔保，更能保證買賣雙方的安全。從時間上來講，轉按揭所需時間大概在一個月至一個半月，快于提前還款。但轉按揭需要一定的擔保費。

　　記者了解到，目前以改善客為代表的二套房買家其實不少，以上個月的二手房市場為例，據合富置業數據顯示，2013年2月廣州首次置業二手買家的占比為66.7%，接近七成；改善型需求的占比保持三成左右。某股份制銀行人士就指出，由于目前的二套房貸款標準已經較為苛刻，進一步提高信貸門檻更多的是給市場一種收緊信號，表明政府抑制房價泡沫的決心。不過，進一步提高二套房首付比例和利率，將會傷及部分改善型購房需求，為此，未來應在提高二套房信貸政策門檻的同時，通過完善人均住房面積等配套政策來進一步界定并區分投機性需求和改善型需求。

　　如果新政能切實保障改善型買家的需求，在現階段急于還貸出手就顯得沒有那么重要。實質上，“差別化”是二套房信貸政策中最核心的要素，央行文件中就指出，金融機構應嚴格執行差別化住房信貸政策，優化利率結構，合理定價，滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

　　展望未來：貸款流程將優化

　　信貸辦理的流程也是制約信貸政策變化的一大因素，特別是在二手房交易中，二手房信貸辦理程序復雜一直是個難題，不少改善型買家就因為嫌麻煩而選擇了一手房市場或者一次性支付，因此優化貸款流程也是左右二套房信貸政策變化的一大看點。

　　央行在文件中提出，要提升保障性安居工程金融服務水平，督促銀行業金融機構在加強管理、防范風險的基礎上，對符合條件的保障性安居工程項目及時發放貸款，支持符合條件的企業在銀行間債券市場發行中期票據等債券融資工具，專用于保障性安居工程建設。

　　據了解，廣州市“住房置業擔保中心”目前正在試行組合貸款業務，優化貸款的辦理流程。此前申請人辦理純公積金貸款買二手房只用跑兩趟就可以辦理完業務，非常方便，但額度有限，因此很多辦理二手房按揭的家庭多會采用組合貸款，而組合貸款此前手續非常復雜。

　　為方便日漸增多的二手房買家，目前“住房置業擔保中心”開始試行組合貸款，由申請人直接遞件到銀行，銀行審批完商貸后，再送件到擔保中心審批。因此，整個辦理的流程和時間會和銀行有較大關系，而銀行額度也會影響審批的時間，雖然相比純公積金貸款，組合貸款的辦理時間受較多因素影響，但比起以前仍顯得更為方便。這種辦理模式也將在四五月延伸至一手房市場。

　　此外記者了解到，為了趕上二手房交易的“末班車”，不少貸款購房者都打破了常規，采取先繳稅過戶再等貸款的策略。專家指出，其實這樣交易風險比較大，因為目前二套房信貸政策仍不明確，銀行放貸也并不是一直持續，萬一最后貸款沒下來，有人就可能要求解除合同，產生糾紛。盡管貸款政策變化在即，但交易安全更為重要，購房客切不可因小失大。