國務(wù)院發(fā)出的這份通知被業(yè)內(nèi)人士稱為樓市“國五條”實施細則，它對省會鄭州房地產(chǎn)意味著什么？房價未來走勢如何？……昨晚，針對一些焦點問題，記者采訪了鄭州市相關(guān)政府部門和業(yè)內(nèi)人士。
解讀之限購新政
鄭州或?qū)U大限購范圍，
以前限“市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)”
細則：已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”。
解讀：目前，我省僅有鄭州實施限購。根據(jù)2011年3月份出臺的“限購令”，限購區(qū)域是“市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)”。那么，“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”是啥概念？難道高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)以及中牟和新鄭也要納入限購范圍？昨晚記者采訪了鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負責人。該負責人說：“鄭州市全部行政區(qū)域不包括中牟和新鄭這些縣城，但包括高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)。”他透露，鄭州市近期可能會出臺新的限購政策，并擴大限購范圍。
“拿到1年暫住證可買房”
該政策或成歷史
細則：“對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。”
解讀：鄭州市房管局相關(guān)負責人表示，這個政策落地后，鄭州市目前“拿一年暫住證就可買房”將成歷史。外地人來鄭州買房只有兩個途徑，即一年納稅證明或社保證明，“憑暫住證將不能買房”。
解讀之征免標準
“20%”
堵死避稅通道
明確“只要能核實房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”
細則：“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅”。
解讀：業(yè)內(nèi)人士稱，在實際操作中，由于部分房屋并不能核實房屋原值，因此無法按照20%來征收。對待這類房屋，國家政策統(tǒng)一按照出售總價的1%征收，但一些中介往往能幫助售房者壓低真實價格進行網(wǎng)簽，以遠低于按照差額的20%征收，因此，很多能核實原值的房屋，也被當成不能核實原值的房屋，按照低于真實交易價格的總價的1%征收，達到避稅的目的。因此通知中，要求能夠核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
昨晚，鄭州市地稅局征管科負責人在受訪時說，根據(jù)2006年出臺的政策，鄭州市民個人出售自有房屋取得的所得應(yīng)以每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減去房產(chǎn)原值和合理費用后的余額，乘以20%的稅率計算繳納個稅，比如買了一套房子花費50萬，賣了100萬，需交差價（即50萬）的20%，即10萬元。他說，現(xiàn)實生活中老百姓并沒有感受到個人所得稅有多重，原因有二。一是不少房子房齡在5年以上，且是家庭唯一住房，“按照規(guī)定，可以免征個人所得稅”。二是不少買賣雙方在房產(chǎn)中介鼓動下，簽訂“陰陽合同”，故意把房款寫得比較低，以此來避稅。
“5年”
期限如何界定
一般商品房自住時間，從取得房產(chǎn)證的時間開始算
有老百姓問，“國五條”實施細則規(guī)定，對出售自有住房“應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。這不是意味著，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”，這項優(yōu)惠政策將不執(zhí)行了？對此，鄭州市地稅局征管科負責人說，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”這個政策，依據(jù)是國家個人所得稅法的規(guī)定。“在沒有接到不執(zhí)行的通知前，鄭州市仍將繼續(xù)執(zhí)行這個優(yōu)惠政策。”
還有市民問，“個人轉(zhuǎn)讓自有住房5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”中，“5年期限”如何界定？這位負責人解答說，一般商品房的自住時間，從取得房產(chǎn)證的時間開始算起。但對轉(zhuǎn)讓繼承、贈與、離婚、房改房、歷史遺留項目等特殊房產(chǎn)，將區(qū)別處理。例如，對歷史遺留項目的房屋，凡在1998年年底前，由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋和單位自建房屋已竣工且未進行總登記而造成個人住房未辦理產(chǎn)權(quán)證的，其時間計算以該房簽訂合同時間和房款結(jié)算發(fā)票時間為準。
影響
新政給瘋漲的房價
潑一盆冷水
在業(yè)內(nèi)人士看來，“國五條”實施細則的出臺，重申中央以及政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。
河南省房地產(chǎn)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京說，“國五條”實施細則意在打擊投資投機群體，保障剛需。“會對市場預期產(chǎn)生較大影響。”
在競合地產(chǎn)董事長王東看來，新規(guī)出臺，給過快上漲的房價“潑上一盆冷水”。他說，1月份，鄭州市新建商品住宅比上個月漲1.4%，北上廣深甚至漲到2%，如不采取有力措施，熱點城市全年漲幅或?qū)⑦_20%，遠超出GDP增幅和城鎮(zhèn)居民收入增幅！然而，與此同時，他又堅決不認同“房價會掉頭下降”這個觀點。
他說，“國五條”實施細則中很多政策以前都出過，只是表述更加嚴厲，內(nèi)容更加規(guī)范。“不像‘限購令’猛一出臺，對樓市產(chǎn)生的震動那么大。”他認為，鄭州已經(jīng)限購2年，目前市場上基本是剛需，投資投機占的比例很小。“預計房價上漲的勢頭會放緩。”
還有業(yè)內(nèi)人士分析，全國兩會后，國家各個部委以及地方政府會相繼落實房地產(chǎn)調(diào)控新政，比如國土部會針對土地供應(yīng)出臺更加嚴厲考核目標，住建部會對各地限購政策進行規(guī)范。“總體來看，房地產(chǎn)市場依然穩(wěn)定，未來走勢還是‘量價平穩(wěn)’。”
