買房人與開發商簽訂房屋買賣合同后，發現所購房屋存在嚴重的質量問題。而在房屋買賣合同解除后，由房價上漲帶給買家的損失，該由誰來彌補？

　　法律界人士指出：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

　　案例1　房屋存質量問題索賠 證據不足被駁 

　　2011年2月，張先生購買了某房產公司住宅樓一套。房屋竣工后，張先生發現房屋存在質量問題，遂將房產公司訴至法院，請求退還全部購房款43萬余元，并賠償房屋差價16.5萬元。

　　2012年6月，河南省漯河市舞陽縣法院審理認為，張先生主張的房屋存在漏水、起沙等質量問題，房產公司不予認可。由于張先生在規定的期限內未交納鑒定費用，應視為其對該項訴訟權利的放棄。張先生提供的照片不能證明房屋存在質量缺陷，由于證據不足，沒有其它證據相互印證，判決駁回張先生的訴訟請求。

　　案例 2　別墅藏30多處毛病 法院判決退房款退差價

　　盧先生家住在上海市長寧區定西路，2010年3月盧先生與房產公司簽訂商品房買賣合同，買下該公司某樓盤西區A18號別墅，建筑面積218平方米。半年后，盧先生在簽收房子時看到好幾間朝南臥室的墻面出現灰層大面積脫落，便立即要求房產商維修墻面。三個月后，盧先生第二次來到新房，發現新房墻面灰層剝落的老毛病非但沒有整改，反而更多的毛病被他發現：房屋基礎下沉，屋頂漏水，電線漏電，部分墻面出現空鼓現象……于是，他第二次向房產公司投訴，并要求其立即整改。一個月后，盧先生第三次來到新房時發現屋頂防漏出現空鼓，主臥室陽臺窗框上部變形等10多處毛病，細細數來，新房大小毛病加起來都有30多處。盧先生遂要求退房并拿回全部購房款。

　　 經專業機構鑒定，房屋質量不合格。蘇州市中級人民法院最終判決，解除雙方購房合同，房地產公司退還購房款，并補償盧先生房屋差價21.7萬元。

　　 案例 3　新房質量不合格 被判退房賠差價

　　2009年8月，周某與甘肅兆遠房地產公司簽訂了一份商品房買賣合同，購買了永登縣城關鎮“兆遠小區”的一套房屋。2010年7月，周先生發現房屋存在客廳與陽臺之間主梁斷裂、飯廳頂部多處裂縫等嚴重的質量問題。于是，周先生向該公司提出換房，而公司卻以無房為由予以拒絕。無奈之下，周先生將甘肅兆遠房地產公司訴至法院，要求解除商品房買賣合同，退還購房款并賠償房屋差價。甘肅兆遠房地產公司在庭審時表示，不同意補償房屋差價，愿意按照銀行最高利息對周先生進行賠償。

　　 永登縣法院審理后認為，依據相關法規，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失應予支持。法院一審支持了周先生的訴訟請求，周先生不僅成功退房，拿回12.8萬元的購房款，還拿回因房價上漲因素而產生的房屋差價15.1萬元。

　　主持人：本報記者 陳霞 實習生 馮正花

　　嘉 賓：甘肅勇盛律師事務所律師 周文杰

　　甘肅合睿律師事務所律師 周侃仁

　　主持人：房屋出現哪些質量問題，購房人可以請求解除合同并索賠？

　　 周文杰：房屋買受人購買的房屋出現質量問題，且該質量問題通過修復等亦無法保證房屋買受人的人身、財產安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基礎工程及主體結構工程等出現嚴重質量問題，造成地基下沉、房屋傾斜、承重結構變形等，一般難以通過修復辦法解決，因此買受人請求解除合同的，人民法院應予準許。但房屋出現質量問題，是否屬于嚴重影響正常居住使用的情形，在實踐中情況是非常復雜的，一般做法是由工程質量檢測機構進行檢測，并根據檢測結論進行確認。

　　周侃仁：房屋質量、開發商開發的房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準，是目前最常見也最容易引發糾紛的問題。具體來說包括：主體結構質量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門窗開關不靈或縫隙超過規范規定，有防水要求的地下室漏水，室內上下水滴漏、供熱系統管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質量問題，應由開發商向購房人承擔法律責任，包括修理、退房、換房、賠償等。

　　主持人：如果購房人認為房屋質量不合格，應該怎樣申請鑒定、保存和搜集證據？

　　周侃仁：《建筑法》第六十條第一款規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保基礎工程和主體結構質量。”商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。

　　周文杰：房屋質量爭議當事雙方如果協商一致，可以共同委托房屋質量缺陷損失評估機構做評估報告。在司法實踐中，當事人不能協商確定時，法院將在評估機構中指定。對房屋質量缺陷損失評估機構做出的評估報告，人民法院依法進行審查，評估機構會出庭接受當事人質詢。購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明。首先是房屋出現質量問題的證據，其次是出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據，購房人自行修復或者委托他人修復的證據，最后是購房人發生損失的證據。如果不能提供上述證據，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。例如案例1中，張某提供的照片不能證明房屋存在質量缺陷，證據不足也沒有其它證據相互印證，所以索賠沒有得到支持。

　　主持人：房屋買賣合同解除后，因房價上漲因素而產生的房屋差價是否應當賠償？

　　 周文杰：這個應視案件的具體情況分別作不同處理，當事實上合同的履行已不必要或者系因違約方惡意違約導致合同的履行不可能時，對非違約方提出的可得利益損失賠償請求應予支持，業主提出退房時，開發商應按照規定給業主辦理退房手續，并退還業主所交納的購房款。在退款過程中，一旦房價上漲，開發商應補齊房屋差價；房價下跌，開發商應按照銀行執行的利率結算利息并退款。對于合同明確約定了違約損害賠償計算標準或者數額時，即合同雙方對違約金作出明確約定時，不再考慮非違約方提出的可得利益損失賠償請求。

　　主持人：購房者在驗收房屋時應注意哪些問題？

　　周侃仁：購房者在驗房時要注意看開發商的文件是否齊全，尤其要注意開發商能不能出具兩書一表，如住宅質量保證書、住宅使用說明書、竣工驗收備案表。注意入戶檢查房屋質量，如檢查廚房、衛生間的地板和天花板是否漏水；檢查室內墻面是否平整光澤；地面是否平整、清潔等。最后還要提醒大家，不同的房屋質量問題法律規定了不同的救濟辦法，購房者在維權時一定要選擇正確的途徑，不能出現了一般的房屋質量問題比如墻面掉漆，就要求開發商退房，并為此找專業機構檢測問題，請律師代理，結果花了很多錢還是得不到法院支持。