開(kāi)發(fā)商信心及現(xiàn)金流增強(qiáng)，帶動(dòng)投資回升。2012年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速止住不斷下滑的趨勢(shì)，較前10月回升1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)16.7%；11月單月投資更是快速反彈到增長(zhǎng)28.5%。隨著商品房市場(chǎng)景氣逐漸見(jiàn)底回升，銷售好轉(zhuǎn)使得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向充裕，同時(shí)對(duì)后市的看法趨向積極，增加拿地及加大開(kāi)復(fù)工，帶動(dòng)投資企穩(wěn)并回升。

　　對(duì)于2013年行業(yè)投資走勢(shì)，我們可以從兩方面去判斷：首先，從保障房部分看，2011年1000萬(wàn)套新開(kāi)工規(guī)模的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)依然存在，按照建設(shè)工期3年計(jì)算，2013年保障房投資規(guī)模將繼續(xù)維持在高位水平；其次，從商品房部分看，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將持續(xù)提升開(kāi)發(fā)企業(yè)信心，商品房投資企穩(wěn)回升應(yīng)是大概率事件，但增幅或?qū)⑹芾в谛麻_(kāi)工低增長(zhǎng)的拖累，從數(shù)據(jù)上看，2012年下半年以來(lái)全國(guó)商品房新開(kāi)工增速在-8~-10%的區(qū)間內(nèi)企穩(wěn)，11月已出現(xiàn)逐漸回升的跡象，考慮到接下去臨近年底和春節(jié)，預(yù)計(jì)新開(kāi)工增速正式歸正需等到2013年二季度之后，在此背景下，恐怕商品房施工規(guī)模增速在2013年仍將有相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間在低位徘徊，因此，我們認(rèn)為2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速增長(zhǎng)基本沒(méi)有懸念，但增幅將相對(duì)有限，預(yù)計(jì)2013年全年增速大致在18-20%之間。

　　對(duì)全年前11個(gè)月缺漏的交易數(shù)量統(tǒng)一匯總?cè)霂?kù)，近三年的數(shù)據(jù)顯示，12月單月交易量占全年比例穩(wěn)定在20%左右，故判斷2012年全年銷售量大致將在11.5億平方米，同比增幅約為4.3%。

　　對(duì)于2013年，我們做兩個(gè)假設(shè)計(jì)算：其一為樂(lè)觀假設(shè)，2004年（房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)端）至2011年全國(guó)商品房銷售面積年均增速為11.4%，從下圖可見(jiàn)，2008年、2010年和2011年三年增速位于平均線以上，對(duì)于2013年行業(yè)大環(huán)境，我們持相對(duì)樂(lè)觀態(tài)度，政策環(huán)境較2011年將繼續(xù)寬松，而一二線城市中以改善、投資為代表的中高檔購(gòu)房需求在經(jīng)歷兩年積壓之下2013年將出現(xiàn)較大釋放沖動(dòng)，因此我們假設(shè)2013年增速能夠達(dá)到歷年平均水平，則全年銷售面積將逼近13億平方米；其二為謹(jǐn)慎假設(shè)，如果2013年政策環(huán)境有所收緊，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)大、限購(gòu)執(zhí)行力度加強(qiáng)等，假設(shè)銷售增速與2012年持平，則2013年全國(guó)銷售面積將約12億平方米。總結(jié)來(lái)說(shuō)，我們預(yù)計(jì)2013年全國(guó)商品房銷售面積至少將突破12億平方米，有望逼近13億平方米。